1月二手房成交强劲上扬 政策叠加后市场迅速冷冻

楼市综述

受房产税预期影响，今年1月沪上楼市在继去年12月火爆后再次强劲上扬，1月全市二手房共成交21095套，同比涨幅达6.7%；成交均价16485元，同比涨幅达2.1%，单价涨幅为最近10个月。其中，成交套数增幅的区域是卢湾区和静安区，分别为33%和19.3%；德佑地产市场中心媒介经理蒋旭表示，在1月份市场，上海房产税虽然还未出台，但相关重要细则如将按家庭人均面积60平米起征收、只针对“新购”等已经传得沸沸 ，故1月份成交的客户大有赶“房产税”末班车的意味，并且都尽量往“大”的面积买。

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1月28日、1月29日楼市连续祭出“新国八条”、“沪版房产税”后，楼市迅速冰冻，紧接着的春节期间，沪上多数房产中介公司“零成交”，德佑地产市中心70家门店在春节假期期间，也仅成交4套。蒋旭表示，“沪版房产税”虽然是“新”落地，其实传闻已久，已经在出台之前就已经过了政策消化期，且细则比较“温和”；对市场影响的是“新国八条”中的“停购”，据德佑地产市场中心研究部统计，过往购房客户中有80%以上是多套房持有者，这样这部分客户中的大多数就被“停购”。

从挂牌情况来看，之前一直变化不明显的浦东新区，本月二手房挂牌均价也开始有了变化，基于全市整体二手房挂牌均价外环涨幅大于中、内环，浦东以及闸北等区域的二手房挂牌均价变化幅度明显于之前几个月。从各方面公布的成交数据来看，一些新城板块成为了新的成交热点，比如松江新城以及嘉定新城板块，成交“郊区化”、“外缘化”在2011年会更加明显。

从1月份出台的一系列政策来看，2011年的楼市政策调控并无松动之意，其力度也将不亚于2010年。银行的加息政策对于楼市的影响，可以说是“润物细无声”，市场反映不会太强烈，但是从长期来看，可能会影响很多二手房交易参与者的理财心理。新“国八条”的限购再次表明了管理者的决心，调控楼市良性发展不是打压楼市交易，新“国八条”的限购在一定程度上保护了刚需购房的生存空间。商用物业一直是调控的真空地带，防止流动资金短期大规模转移，或许将成为商用物业健康发展的前提。

而1月份上海楼市关键词——房产税，虽然被人们称为是“温柔一刀”，但是作为一种持有型税种，房产税的征收恰恰在某种程度上改变了物业持有者的惜售心理，而同时也引发了购房者对于房产评估热度大增的现象。市场增加供应房源，才是管理层希望看到的市场现象。

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全市挂牌量较12月增长13.45% 各区县挂牌仅长宁区小幅减少

据网上房地产数据显示，今年初始，上海二手房市场挂牌量连续下跌数日后，1月24日二手房挂牌量开始回升。究其原因，临近春节，不少业主急需回笼资金，转而选择挂牌出售，另一方面，由于上海市市长韩正在上海两会上透露的房产税征收规则，受此影响，市场反复“变脸”，投机客开始频频“抛盘”，保持资金实力，市场挂牌量开始渐长。

从全市供应情况来看，2011年首月，上海二手房挂牌套数大幅回升，挂牌套数增加到332412套，环比增加13.45%。

图1：2011年1月上海二手房挂牌套数走势图

2011年1月，上海各行政区挂牌套数稳中有升，全市18个区县中，仅长宁区二手房挂牌量有小幅减少，较2010年12月份挂牌量减少了7.98%。而其它17个区县较去年年底均有所增加，其中，崇明二手房挂牌量出现了4倍增长，而松江区和金山区也有超过50%以上的增长。总体来说，外环以及近郊区域的二手房挂牌增长幅度大于内环以及中环区域。

图2：2011年1月上海各行政区二手房挂牌套数走势图

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1月份全市二手房挂牌均价上涨2.14% 18区县仅松江区挂牌均价小幅下降

据房天下上海二手房监控中心的数据显示，1月份上海二手房挂牌均价首周下跌，其余三周均呈上涨趋势，涨势颇大。传统春季前的最后一周，二手房挂牌均价依然只见其涨不见其跌，新“国八条”、上海房产税、沪九条及房产税细则的相继出台，没能打压住挂牌均价的抬头。

2011年年初，上海二手房挂牌价格依然维持上涨的势头，1月份挂牌均价为27608元/平方米，环比增长2.14%，较去年同期增长25.2%。

图3：2011年1月上海二手房挂牌均价走势图

2011年初，上海市二手房挂牌可以说是量价齐升，全市18个区县，仅松江区二手房挂牌均价较上月有0.54%的小幅下降。其余各均价上涨的区县中，闸北区位居榜首，环比增长7.38%，虹口、徐汇以及浦东新区都有超过5%的增长。长宁区二手房挂牌量虽有所减少，但其均价较上月也有2.40%的增长。房产税出台后，各区县的二手房挂牌均价变化或许会在接下来几个月中呈现差别化变化。

图4：2011年1月上海各行政区二手房挂牌均价走势图

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聚焦2011年1月上海二手房市场关注排行榜

进入到2011年1月，上海二手房整体市场出现量价齐升的态势，改变了1月原有的传统淡季。搜索方面，据房天下上海二手房数据监控中心的监测数据显示，1月份各区县搜索排行较稳定，长宁区上升一位；商圈方面，周浦搜索排行稳中有升，排行第四；7号线上升两位，本月重回第四。此外，1月90-200平米的中大户型搜索量普遍上涨，200万元以上住宅的关注度也有小幅上升。

1、全城热搜区县10

搜索数据显示，上海市18个区县排行，本月变化不大。浦东因其人口基础大、地域广阔，容纳了众多优质楼盘，当之无愧成为全城热搜区县10的榜首。随着上海新一轮轨道11号线南段交通建设的全面启动，11号线南段目前的终点江苏路站的所在区域——长宁区本月搜索量较上月上升一位，排名第八。

图5：2011年1月上海市热搜区县10

2、十大热门商圈排行榜

在上海市各商圈中，金桥仍位居搜索排行首位，本月浦东的周浦上升两位，进入全市前五热搜商圈。此外，川沙和北蔡也分别上升两位，位列第七、第八位。

图6：2011年1月上海市十大热门商圈排行榜

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3、热门楼盘10

搜索数据显示，2011年1月上海市热门楼盘10依次为：上海康城、大华锦绣华城、三林世博家园、奥林匹克花园、世茂滨江花园、万科假日风景、仁恒河滨城、万科城市花园、阳光威尼斯和东方曼哈顿。

热门楼盘10分布在：闵行区、浦东新区、松江区、普陀区和徐汇区。

图7：2011年1月上海市热门楼盘10

4、总价100-150万元为关注区间 占比超两成

在所有搜索二手住宅的需求中，选择100万元以下的本月有一定程度的下降，而倾向于200万元以上住宅的比例较上月均有小幅上升。

图8：2011年1月上海市关注总价区间

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5、70-90平米被搜索量占比高达25%

2010年年末，房产税传言兔年前出台，不少购房者心理层面受到影响，随着买新卖旧巧换大心理的逐渐深入，2011年1月购房者对于90-200平米的购房面积需求有所上升。在所有搜索二手房的需求面积中，70-90平米的关注度占据比例，达25%，但较2010年12月有一定程度的下降。

图9：2011年1月上海市面积区间

6、两居为户型需求主力 占比近42%

搜索数据显示，在各种户型的需求上，本月较上月变化不大，两居仍是主力，占比接近42%，较上月略有上升。而搜索一居的二手住宅则有小幅下降。

图10：2011年1月上海市热搜户型区间

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7、上海市实验学校东校居学校搜索榜首

学校搜索方面，位居2011年1月上海市热搜学校10榜首的是浦东的上海市实验学校东校，排在二、三位的分别是杨浦的打虎山路小学和徐汇的汇师小学。值得注意的是，排名前两位的都是市重点学校。

图11：2011年1月上海市热搜学校10

8、金桥成为1月份关注

从搜索数据来看，位居2011年1月上海市热搜 10首位的金桥，以及排行第三的金桥爱建园，它们所对口的学校都是上海市实验学校东校，九年一贯制的市重点公立学校是家长们的，一套完成整个九年学业。排行搜索第二位的是三和花园，对口学校则为静安区的上海师范附属小学。

热搜分布在：浦东、静安、杨浦以及徐汇区。

图12：2011年1月上海市热搜 10

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兔年首轮调控力度再加码 二手房后市发展扑朔迷离

2011年1月26日起，兔年首轮调控新“国八条”和房产税将“限购”、“首付”和税费力度再次加码，业内预测首轮调控后的两个月内，受政策限制较大，二手房市场会以观望为主，市场对新政的消化期将比以往更长，未来购房需求也势必逐渐减弱。

另一方面，2010年限购令的推出，2011年新“国八条”的全面限购，若配以大规模的保障房建设，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。因而，2010年“住房保障元年”之后的2011年，将上演保障型住房与中低档二手房争夺客户的场面。房天下上海二手房分析师表示，随着保障型住房的深入人心，购房群体的心理预期会明显的发生改变，而这恰恰是上海楼市进入良性发展的必然条件。

随着保障性住房建设和供应规模的快速增加，未来将不仅使广大中低收入家庭受益，而且还将使很多暂时购房有因难的“夹心层”享受到公共租赁房政策。业内人士表示，大力建设保障房，将分流中低端商品住宅的市场需求，改变市场预期，也进一步增强了各方对楼市调控的信心，有利于稳定房价。

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