4月沪二手房成交量下滑 成交价维稳市场渐趋理性

一、二手房市场数据分析

1.上海二手房数据分析

4月份的30天中，有包括济南、杭州、南宁在内的44个市县出台了调控政策，各地方发出的“收紧调控”声音不绝于耳。随着各地政策的持续密集出台，调控效应开始显现，市场流动性因此出现下降。上海虽没有新政出台，受此影响也出现了成交量的明显下滑。从4月份的挂牌成交数据来看，上海二手房挂牌量保持稳定、成交量有所下滑，全市挂牌成交价均微弱上涨。

据房天下(Fang.com)统计数据显示，2017年4月上海二手房住宅市场挂牌量为637184套，环比上涨6.84%；挂牌均价为54517元/平方米，环比上涨0.68%。

成交量价方面，4月上海二手房市场总成交量为15769套，环比下跌20.40%；成交均价为38974元/平方米，环比上涨0.35%。

表1：各区县挂牌量价及成交量价数据表

【数据来源：房天下二手房数据中心】

4月上海二手房挂牌量依旧有增无减，但增幅较上月降低不少。具体到区县，全市18个区县中仅有宝山和奉贤两个区县挂牌量下跌，宝山跌幅较大，挂牌量比上周减少4768套。其余16个区县挂牌量均有所上涨，涨幅较大的是远郊的崇明，环比上涨30.67%。此外，嘉定、浦东、青浦、徐汇4个区县的挂牌量涨幅也在10%以上。

挂牌价依旧延续着近期以来微弱上涨的势头，4月上海二手房挂牌价为54517元/平方米，环比上涨0.68%。区县方面，全市18区县中有8个区县挂牌价有所下跌。跌幅较大的是青浦，4月挂牌均价为34356元/平方米，环比下跌3.09%；金山和嘉定的挂牌价跌幅也在2%左右，其余5个区县跌幅微弱。涨幅方面，全市有10个区县挂牌均价有所上涨，涨幅较大的是黄浦、虹口和奉贤，涨幅均在4%以上。闸北以2.07%的涨幅位列其后，其余区县涨幅较小。

表2：各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

4月份上海二手房全市成交总量出现了较大幅度的下滑，全市18区县的成交量均有不同程度的下跌，多数区县成交量跌幅在20%上下。跌幅较大的黄浦和金山4月成交量分别为121套和911套，环比分别下跌30.60%和29.41%。卢湾、浦东、长宁、普陀、闸北、宝山、青浦、奉贤、崇明9个区县的跌幅也在20%以上。

成交价方面，全市18个区县中有11个区县成交价上涨。涨幅较大的是静安和嘉定，4月成交均价分别为76271元/平方米、30723元/平方米，环比分别上涨5.95%和4.42%；金山以3.91%的涨幅位列第三位。跌幅方面，跌幅较大的是虹口和崇明，4月成交均价分别为51438元/平方米、13039元/平方米，环比分别下跌4.87%和4.12%。成交均价排在前三的依旧是内环的卢湾、静安和黄浦，分别为78685元/平米、76271元/平米、72950元/平米。

表3：各区县成交量及成交均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

二、商圈二手房数据分析

1.成交量及走势分析

4月上海前20热门商圈共成交二手房3987套，比3月减少了1473套。20个热门商圈中，仅有北蔡一个商圈的成交量有微弱上涨，其余商圈成交量均有所下跌。

成交量跌幅较大的商圈是嘉定新城，4月二手房成交量仅有40套，环比下跌85.77%。此外，三林、周浦、顾村、江桥、南翔和南桥6个区县成交量跌幅也超过了30%。成交量上涨的商圈是浦东北蔡，4月成交量为182套，环比上涨0.55%。前20的热门商圈中，浦东占据了9个席位，成交量较多的是浦东金桥，4月成交二手房395，浦东三林和奉贤南桥同样成交288套，位列其后。

表4：热门商圈电商成交及环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

三、网友关注度数据分析

房天下（Fang.com）二手房数据中心监控数据显示，上海二手住宅市场4月区县搜索排行榜中，浦东仍占据热搜区县榜首，浦东三林超越惠南和金桥成为商圈热搜头名，浦东北蔡的万科金色城市笑傲楼盘关注度榜单。

网友关注的地铁线中，11号线榜首的地位依旧无可撼动；7号线美兰湖站依旧是网友关注热门地铁站点；杨浦的控江二村小学是网友较为关注的学校。户型、价格区间和面积区间的网友关注度依旧主要集中在2居、150万以下、70-90平米。除受关注商圈和学校有所变化之外，其他方面网友集中关注的点均与3月份相同。

1、区县关注度分析

据房天下（Fang.com）二手房数据中心监控统计显示，4月上海市各区县搜索排名中，前三甲依旧是浦东、闵行、宝山，嘉定仍以0.5%的搜索占比差屈居三甲之后。浦东以27.8%的搜索占比位列网友关注区县的首位，其次为闵行和宝山，占比分别为11.54%和8.46%。。

表5：区县关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2、商圈关注度分析

4月网友对商圈的关注度中，浦东三林超越惠南和金桥成为上海二手住宅市场关注度热门商圈，其搜索量占所有商圈的比例为2.26%，惠南和金桥分别以1.97%和1.89%的热搜占比列二、三位。前十热搜商圈中，浦东依旧一枝独秀占据八席并独揽前七名，其余两个位置被宝山和闵行夺得。

表6：商圈关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

3、楼盘关注度分析

4月网友关注度较高的楼盘是浦东北蔡商圈的万科金色城市，浦东陆家嘴的世贸滨江花园列次席，闵行莘庄的上海康城位列第三位，海上国际花园和宜浩佳园排名三甲之后。

表 7：网友关注楼盘

【数据来源：房天下二手房数据中心】

4、地铁线路关注度分析

从4月份网友对地铁线路及站点的关注度情况来看，11号线仍然是网友关注之首，搜索占比为14.91%，7号线、2号线、9号线紧随其后，搜索占比分别为12.17%、12.15%和9.29%。

表8：地铁线关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

地铁站点方面，3月十大热搜站点中的前十名中，有八个站点依旧位居前十，徐泾东站和金运路站进入榜单前十。4月份7号线美兰湖路站依旧是网友关注的热点，搜索占比为1.85%，顾村公园站和安亭站分列二、三位；网友较为关注的11号线中，共有四个站点位列前十。

表9：地铁站关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

5、教育地产关注度分析

4月上海学校搜索榜中，杨浦的控江二村小学独占榜首，搜索占比为15.08%；杨浦的打虎山路小学以10.32%的搜索占比排名第二，上海师范附属小学排名第三。本次教育地产关注度前十名全部为重点小学。

表10：学校搜索量排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

6、户型、价格、面积关注度分析

在户型的需求上，以刚需为主要需求群体的两居室依旧是网友为关注的户型，搜索占比高达43.34 %；其次为三居室，占比为28.36%；一居室搜索占比16.99%。

表11：户型、面积区间、价格区间搜索量占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为27.06%；50-70平米的搜索占比为25.44%，位居第二； 90-110平米搜索占比为16.91%，位居第三位。

价格方面，网友热搜相较上月基本相同，150万以下价格区间更被网友关注，占比达29.71%；其后为150-200万，占比18.29%；低总价的经济型房源仍是网友关注的重点。