12月上海二手房市场挂牌成交双双缩水 楼市逐步降温

一、二手房市场数据分析

1.上海二手房数据分析

2016年的上海楼市非常不平静，经历了数次新政调控，也遭遇了九月谣言的黑色幽默。进入2016年的后一个月，上海楼市却平静了下来。楼市无利好消息，整体热度得到控制。加上春节将至，二手房市场需求有所回落，一定程度上减弱了买卖双方的入市意愿，12月的二手住宅市场明显降温。

据房天下(Fang.com)统计数据显示，12月上海二手房住宅市场挂牌量为690715套，较11月有了明显的下降；挂牌均价为52879元/平方米，较11月挂牌均价上涨1260元/平方米。

成交量价方面，12月上海二手房市场总成交量约为13599套，较11月减少近5000套；成交均价下跌至35694元/平方米，较11月每平方米下降近1500元。

表1：各区县挂牌量价及成交量价数据表

【数据来源：房天下二手房数据中心】

12月上海二手房挂牌量下降趋势明显，全市18个区县中，只有4个区县有所上涨。涨幅较大的是奉贤，挂牌量为15088套，涨幅高达19.20%；紧随其后的是崇明和长宁，涨幅分别为8.65%和6.23%。跌幅方面，有14个区县的挂牌量出现了不同工程度的下跌，其中下跌幅度较大的是宝山，下降了22.03%，金山和浦东分别以19.17%和17.83%的跌幅位列二、三位。

挂牌价方面，12月上海18区县中，11个区县的二手房挂牌均价有不同程度的上涨，长宁和青浦涨幅较大，挂牌均价分别从11月份的63922元/平方米、32162元/平方米涨至67109元/平方米、33669元/平方米，其余挂牌均价上涨区县涨幅在1%左右，上涨有限。7个挂牌均价下跌的区县中，崇明持续下跌，挂牌均价已跌至12876元/平方米；金山、嘉定分列跌幅二、三位，挂牌均价分别为15638元/平方米、34964元/平方米。

图2：各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

12月上海18区县成交量全线下跌，并且跌幅全部超过了10%，跌幅幅较大的黄浦下跌幅度接近50%，跌幅为48.47%。其次是闵行，跌幅为37.76%，随后依次是卢湾、嘉定、松江，跌幅均超过了30%，分别为32.56%、31.16%和30.75%。成交量排前三位是浦东、宝山、闵行，成交套数分别为3512套、1216套、1200套。

成交均价方面，仅有崇明、金山和嘉定三个区县均价有所上涨，涨幅分别为4.77%、2.56%和2.07%。其它15个区县成交均价全部下跌，跌幅较大的松江跌幅为8.60%，成交价跌至24775元/平米。宝山、闵行、静安跌幅也在5%以上，其余区县虽有所下跌，但跌幅有限。成交均价排在前三的依然是卢湾、静安和黄浦，分别为72447元/平米、68377元/平米、67637元/平米。

图3：各区县成交量及成交均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

二、商圈二手房数据分析

1.成交量及走势分析

12月上海前20热门商圈共成交3651套，相比11月减少了1130套，20个热门商圈成交量全部出现了下滑，且除南桥之外跌幅均超过了20%。

成交量下滑较为明显的是闵行莘庄，12月成交量仅为130套，下降幅度达到了惊人的50%；其次是浦东金桥与青浦城区，12月成交分别为279套和186套，下降幅度分别为39.35%和37.37%。前20热门商圈中，11月成交量较多的是浦东三林、奉贤南桥、和浦东金桥，分别为308套、300套和279套，浦东川沙跌出前三，以269套的成交量列第四位。

图4：热门商圈电商成交及环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

三、网友关注度数据分析

房天下（Fang.com）二手房数据中心监控数据显示，上海二手房住宅市场12月区县搜索排行榜中，浦东新区仍牢牢占据热搜区县榜首，浦东惠南拿下商圈热搜榜首，12月网友较为关注的楼盘是浦东陆家嘴的世茂滨江花园。

网友关注的地铁线方面，11号线蝉联榜首；10号线国权路站成为网友关注的热门地铁站点；浦东的香山中学成为网友较为关注的学校。户型、价格区间和面积区间的网友关注度依旧主要集中在2居、150万以下、70-90平米。

1、区县关注度分析

据房天下（Fang.com）二手房数据中心监控统计显示，12月上海市各区县搜索排名中，前三甲延续了以往的热度，浦东仍旧以27.69%的搜索占比位列网友关注区县的首位，其次为闵行和宝山，占比分别为10.39%和7.74%。排名前三位的浦东新区、闵行和宝山的热搜环比均有所上升。

图 5：区县关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2、商圈关注度分析

从网友对商圈的关注度情况来看， 12月上海二手房住宅市场较为热门的商圈为浦东惠南，其搜索量占所有商圈的比例为1.97%，其次是浦东的金桥和三林商圈，搜索占比分别是1.94%和1.87%。前十热搜商圈中，浦东一枝独秀、独占七席。

图 6：商圈关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

3、楼盘关注度分析

12月网友关注度较高的楼盘为浦东陆家嘴商圈的世茂滨江花园，惠南的艺泰安邦和临港新城的宜浩佳园分列二、三位。一直都较受网友关注的仁恒河滨城和上海康城位列三甲之后。

表 7：网友关注楼盘

【数据来源：房天下二手房数据中心】

4、地铁线路关注度分析

从网友对地铁线路及站点的关注度情况来看，11号线仍然是网友关注之首，搜索占比为14.33%，2号线、7号线、1号线紧随其后，搜索占比分别为13.32%、10.55%和9.35%。

图 8：地铁线关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

地铁站点方面，11月十大热搜站点中的前十名中，有八个站点依旧位居前十，世纪大道站和川沙站杀进前十。12月10号线国权路站成为网友关注的热点，搜索占比为1.96%，南翔站和美兰湖站分列二、三位，分别占比1.75%、1.44%；11月网友较为关注的11号线中，嘉定新城站、南翔站仍在前十之列。

图 9：地铁站关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

5、教育地产关注度分析

教育地产一直是上海购房者考虑的重要购房因素之一，因此搜索热度一直很高。12月上海学校搜索榜中，浦东香山中学跃居榜首，搜索占比为13.56%，五角场小学以11.86%的搜索占比紧随其后，排名第二，徐浦小学排名第三位。值得一提的是学校热搜榜前三中，香山中学和徐浦小学均不是重点学校，除此之外的其余八所学校均为市、区重点。

图10：学校搜索量排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

6、户型、价格、面积关注度分析

在户型的需求上，两居室持续成为12月网友为关注的户型，搜索占比高达43.47%，位居首位；其次为三居室，占比为26.64%，占比略有上升；一居室搜索占比18.96%，位列第三。

图11：户型、面积区间、价格区间搜索量占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为28.21%；50-70平米的搜索占比为25.82%，位居第二； 90-110平米搜索占比为16.93%，位居第三位。

价格方面，网友热搜相较上月基本相同，150万以下价格区间更被网友关注，占比25.10%；其后为150-200万，占比16.09%；不难看出，低总价房源仍然较为受到网友的关注。

整体而言，在中央和地方政府的一系列的调控政策之下，以上海为代表的一线城市楼市出现了明显的降温，调控卓有成效。但不可否认的是，一线城市的房产供需矛盾中依旧存在，房价呈上涨趋势的主旋律不会被改变。