2010这一年，上海房天下二手房市场在一片“疯涨”声中拉开序幕，在一片“翘尾”声中收场。中介在政策频出的夹缝中艰难生存，房价在政策的护驾中稳步前进，
人们的期待在房价的“涨声”中消失殆尽……

2010年12月26日，温家宝总理在接受媒体采访时表示，“今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好。”对今年的房地产市场做了如上描述，也为2010年房地产政策调控及其市场做了“权威”的总结。

2011年，上海房产税何时出台？上海二手房市场又将会有怎样的发展？

2010年政策环境

概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前	调控方向一：抑制投机需求	调控方向二：增加住房特别是保障房供应	调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展
为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对市场全方位调控。	一、差别化信贷政策二、限购政策三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制	一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重二、通过减免税费，鼓励保障房建设三、金融支持保障房建设	2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

2010年加强房地产市场管理相关政策
时间	颁布单位	主要内容
2010.1.10	国务院厅	整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。
2010.3.10	国土部	切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。
2010.3.18	国资委	国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
2010.4.17	国务院	加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。
2010.8.3	国土部	严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。
2010.9.29	住建部、国土部、监察部	依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。
2010.10.25	北京市建委等	完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用，违规处罚等做出明确的规定。
2010.11.12	银监会	各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

五大问题	十项措施	详细内容
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责	（一）统一思想，提高认识。	住房问题关系国计民生，经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责	（二）建立考核问责机制。	住建部、监察部要对省人民政府的工作考核，加强监督检查，建约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障房建设工作不力，影响社会发展的，要追责。
二、坚决抑制不合理住房需求	（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。	购首套房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；
二、坚决抑制不合理住房需求	（四）发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。	财政部、税务总局加快制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和政策，认真做好土地增值税的征收管理工作。
三、增加住房有效供给	（五）增加居住用地有效供应。	房价上涨过快的城市，要增加居住地总量。依法加快处置闲置用地，对收回的闲地，优先安排用于普通住房建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”，抑制居住地价非理性涨。
三、增加住房有效供给	（六）调整住房供应结构。	各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。
四、加快保障性安居工程建设	（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务	住建部、发展改革委、财政部尽快下达年度计划及中央补助金。住建部要与各省政府签订保障房工作目标责任书，落实工作责任。地方要落实土地供应、资金投入和税费优惠政策。
五、加强市场监管	（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。	严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房企在拍地和开发中，股东不得违规提供借款、转贷、担保。禁地产主业的国业参与商业土地开发和地产经营。
	（九）加大交易秩序监管力度。	对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
	（十）完善房地产市场信息披露制度。	各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

专家解读

陈云峰:新国十条直指投机房价或急跌

新国十条”的发布对市场将会产生非常巨大的效果，甚至可以用“立竿见影”来形容。这样严厉的政策未来对房地产市场的影……

成实:政策太密集长远效果待商榷

从过去经验来看，他认为每一轮以抑制房价为目的的调控政策出台以后，反而都会引起新一轮的房价上涨，这种悖谬在于这些政策没有很好的针对性。

贾玉鹏:新政严格执行楼市立即降温

此次新政出台可以看出政府是真正下决心抑制高房价，但政策也有一定的滞后性。目前来看，近两天二手房市场购房热情锐减……

张四强:新国十条遏制泡沫房价或下跌

“新国十条”的出台势必将有效的遏制房地产市场的泡沫，是针对性购房及投机性购房的打击，对真正有居住性购房需求的消费者将是一个福音。

王树森:三套房贷叫停对改善需求影响大

此次“新国十条”的出台对房地产市场的冲击会特别大。对房价过高地区可暂停发放第三套房贷这一条例，王树森认为对改善性需求……[详细]

加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度

　　已印发实施细则的地区，要根据近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。【详细】

完善差别化的住房信贷政策

　　对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。【详细】

调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策

　　加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。【详细】

切实增加住房有效供给

　　各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。【详细】

加大住房交易市场检查力度

　　依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。【详细】

条：定性调控

政策：
坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

第二条：房贷政策

政策：
首套三成，二套五成，三套停贷，禁止消费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

第三条：公积金贷款

政策：
首套每户家庭公积金贷款额为60万；二套贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。

第四条：套数限购

政策：
暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

第五条：房产税积极准备

政策：
按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

第六条：土地增值税预征率

政策：
项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年新建商品住房均价的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

第七条：动迁房上市放松

政策：
为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

第八条：房产税积极准备

政策：
对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的项目预售应达到完成至主体结构封顶并通过验收。凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》申请预售许可。

第九条：住房保障应保尽保

政策：
逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

第十条：土地出让明确套型面积

政策：
增加居住用地供应总量，确保完成1100公顷的计划目标。保障房和中小套型普通商品住房用地不低于供应总量70%。中小套型土地出让合同中还应明确套型面积。

第十一条：房产税积极准备

政策：
限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。预售规模不得低于3万平。小于3万平的应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《预售许可证》。

第十二条：打击捂盘、哄抬房价

政策：
对房企虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价。

房产税呼之欲出

　　对象:对新购房(包括一手和二手)后,家庭人均面积超过70平方米部分先预征两年的房产税。 “我收集到一个信息,不知道是真的还是假的,前几天碰见王石,说上海有一个新的规定,谁要是再买房,就把两套加在一起收物业税,如果不买房就不收。”

1月6日,北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光在一场论坛上表示,如果消息属实,就挺可怕的。“也是一种信号,今年在税收方面可能会有一些措施。”【详细】

2011年会是2010年的延续

　　合富置业市场推广总监蒋晓春：政策方面，从近日国家领导人发表的言论来看，2011年上海二手房市场将继续面临国家的调控。市场方面，在各种政策的压力之下，2010年第四季度的刚性需求并没有完全释放，这部分许需求或许会在2011年年初释放。

2011年的上海二手房市场复杂难测

　　德佑地产副总经理罗亚东：2011年的上海二手房市场将是复杂难测的，在现有的政策方面，2010年虽然有被称之为“史上严”的调控，但现在回头来看这些政策的作用还有待提高，2011年将会延续2010年的政策，并在执行力度上有所加强。除了现有的政策，还有一些储备的政策，比如央行的信贷政策、限购令是否继续实施；再加上通货膨胀的影响等等，使得2011年的上海二手房市场难以莫测。

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