楼市上演“最后的疯狂” 3月新建商品住宅成交创近40个月新高

3月新建商品住宅成交创近40个月新高

21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，2013年3月上海新建商品住宅成交1.27万套、153.8万㎡，环比分别约提升190%、181%，同比则各提升86%、96.3%。其中上周（3.25-3.31，下同），全市新建商品住宅成交43.1万㎡，环比提升43.2%。这是自2011年楼市调控以来，首次出现单周成交40万㎡的情况。

从历史楼市成交数据显示，2013年3月份的成交总量不仅为上月成交的近3倍，且更是近40个月成交新高。而从已过的蛇年季度总成交来看，其合计309万㎡的成交表现已占2012年总成交量的3成以上。

另从3月份上中下旬短周期来看，随着层面的国5条细则公布，潜在需求追赶“末班车”的效应促使楼市迅速摆脱此前节假日影响。该月成交呈现持续上升的态势，且越至月末其集中释放的量也更为明显。3月下旬11天内合计成交约59.9万㎡，较同月上旬提升了近50%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，不确定的政策预期使然下，3月楼市成交上演了一出政策落地前“最后的疯狂”。以3月末地方细则落实为节点，楼市成交呈现越近越高的趋势，也客观表明市场需求急于规避新政的潜在意愿。后续2季度的走势则或将取决于沪版国5条的实际执行力度。

不过随着楼市整体成交的持续放量及相关中高端产品的集中成交，本市新房价格也出现了同步上涨，其中3月下旬楼市新房均价较上旬增幅约达12.9%；不过相较于2月份的历史高位，3月楼市整体均价仍处回落态势。据统计显示，3月全市新建商品住宅成交均价为2.29万元/㎡，环比回落7%，同比增幅则为3.2%；

此外，3月本市楼市交投中的改善性需求继续放大，楼市的刚需份额则再受挤压。2012年3月单价在2万元/㎡以下的新建商品住宅成交占比连续第4个月下降，为54.2%；而同期全市单价5万元/㎡以上的房源合计成交221套，环比提升88.9%；别墅成交方面更是创3年来新高，达715套，同比提升103.7%。

目前来看，通过去年年末至今2个季度，楼市价格面临较大的上涨压力。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年3月份成交套数在百套以上的新建楼盘共计29个，其中1季度内持续有成交体现的为23个。而3月份该23个楼盘较1-2月份均价有上浮的共计20个，占比为87%；从涨幅而言，上述20个提价楼盘其3月平均增幅约为5%。

“虽然各地细则已陆续出台，但楼市仍处敏感时期，开发商更多偏向稳定的市场价格过渡，观望情绪较为浓重，短期内或仍以小幅上调为主。”黄河滔补充道。

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3月下旬11天合计新房供应达90.7万㎡

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，在此前一周楼市创近25周内新高后，上周全市新建住宅新增供应面积继续向上，共计49.3万㎡，环比提升9.1%。其中获取预售的多达16批次，共计40.1万㎡，另外该周别墅产品也一改此前一周零供应局面，单周推出9批次房源，合计为9.1万㎡。

至此，3月份全市新建商品房供应面积合计达132.8万㎡，一扫此前2个月（1、2月份）的“低供应”节奏。同比提升96.9%，且较2月供应提升近5倍以上；赶超去年9月的高位，为近2年半的新高。

其实回顾整个3月供应走势，可知该月出现了上下旬供应呈现两极化的局面。3月后11天合计约90.7万㎡供应，较前20天合计总量有116%的增幅。该11天的供应体量于2012年内各月度供应排行中，仅次于6、12两个月份。

从供求比值而言，虽然随着下半月楼市供应的激增，3月末2周内全市供求比值返回“1”时代，但从整月而言，其仍处于0.86:1的供不应求阶段。

黄河滔表示，3月中下旬楼市新房供应激增主要出于政策压力侧重及推盘惯性两方面因素。相比新房，此次国5条细则对二手房市场更具针对性，市场存较多的分流预期；而结合后续传统旺季的到来，进一步促使部分开发商在3月末2周连续集中释放“天量”供应。

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