基层房地产数据库建设滞后情况分析

近日国务院发布的新政及其细则中，房价调控，提高二套房首付比例，增加普通商品住房及用地供应，保障房覆盖面积扩大等内容均体现出政策变化。相比之下，“加强市场监管”这一规定略显缺乏新意，从“继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”等措辞中不难发现，市场监管这一条规定主要意图在于强调调控政策的严格执行。

对此，不少业内人士表示，严格此条新政落地执行，有利于完善商品房预售制度，规范房地产开发行为，维护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。尤其是近年来，国家多次强调要加快推进个人住房信息系统建设，落实中却有些不顺利。

首经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池

大范围联网有难度

赵秀池认为，市场经济是法制经济，一个有效的市场需要完备的信息、有信用的供求双方等因素组成，因此，强化企业信用管理、推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理是非常重要的一项基础工作。

个人住房信息系统与房地产宏观调控关系紧密，它将为宏观调控提供最基础的数据支持。此前房地产宏观调控中，屡次提到打击炒房投机。然而，由于个人住房信息系统一直未能建立起来，一个人拥有多少套房产、都分布在什么地方、何时购买，都无从查证。

“没有这些信息，房地产宏观调控措施的制定和实施缺少依据。”赵秀池分析说，“但目前实现大范围的房产信息联网存在难度，至少短期内难以实行。”同时，她指出即使实现信息联网，也存在一些难以覆盖到的房产。“比如，一些单位分的公房，并不是通过网签交易完成的，这些房屋数据无法统计。”对于业内人士提出的进行性房屋普查的观点，赵秀池表示赞同。“加强市场监测，完善市场信息，可以为政府制定政策提供科学依据。同时，也可以防止由于信息不透明导致的虚假炒作，哄抬房价。”

中原地产市场研究部总监张大伟

“老调重弹”仍有新意

加强商品房预售管理，查处中介机构违规行为等措施，一直以来都是房地产调控的基本政策。虽是老政策的延续，但各地在公布的一些举措中仍存在不少变化。以北京为例，今年北京从在售房地产项目中选出100个热销楼盘进行定点监测，重点关注交易的数量、面积、套型和价格，监测数据逐月累计，观察交易价格、结构等变化。监测项目的选择将考虑项目的不同性质，覆盖普通住宅、高端住宅、商业地产、酒店、等全产品线。监测范围将囊括各个热点区域，而监测的目的在于给购房者提供楼盘或区域价格波动的趋势，给购房者买房及企业合理定价提供一些帮助。

对于新政中提到的“强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价”等规定，张大伟透露，近期有消息传出北京多个项目申请预售证难度增大，而南京有关方面也规定新一期的预售价不得高于前一期的105%，这些都是通过加强预售许可管理调控市场的相关举措。

而对于个人房产信息联网，张大伟认为在技术层面已不存在问题，公安、国家安全等部门拥有合法查询权，所以实现信息联网的条件已基本具备。

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与预期不同，率先出台的广东细则并不“细”，特别是备受关注的二套房贷及二手房交易20%差额个税并未明确提及。

广东拉开了各地“国五条”细则落地的序幕，本周各省市细则将集中出台。不过，与预期不同，率先出台的广东细则并不“细”，特别是备受关注的二套房贷及二手房交易20%差额个税并未明确提及。

对此，昨日接受采访的业内人士认为，“国五条”细则落实的重点在于具体的城市，对省一级的细则不必奢望有太多细节，而各地细则之所以难产，在于房价调控目标如何确定以及20%个税如何操作这两个难点。因此，本轮调控的力度主要还是看京沪广深4个一线城市的落地细则。

房价调控目标如何确定

广东省政府发布“国五条”细则要求，广州、深圳两地需于3月底前公布房价控制目标，但到底将房价控制目标定在何处没有明确。

业内人士认为，各地细则之所以难产的一个原因是房价调控目标如何确定。

“依然像2011年那样不超过国内生产总值（GDP）或人均收入增幅？还是不超过5%？还是基本稳定？还是稳中有降？”业内专业人士认为，后续广州、深圳这两个城市如何确定是关键。

二手房交易个税如何执行

除了房价调控目标难以确定，二手房交易20%差额个税如何执行也是各地细则难产的一大原因。有专家认为，税的权限在国家，国家没出台一个明确的指导意见，地方也只能原则性地表态，这也是此次广东细则未对此明确的原因。部分业内人士也认为，广东要求房价上涨过快的地区（主要指广州和深圳）严格按“国五条”细则办事，但到底怎么执行，一是要等国税总局细则出台，二是看其后广州和深圳怎么出台细则。

财政部财政科学研究所所长贾康也认为，应等等看其他地方政府的细则。而易居中国执行总裁丁祖昱则认为，从广东“国五条”细则基本可以判断，接下去的地方细则都不会提及20%所得税，原因也很简单，国税总局认为2006年发布的政策已经很清楚了，没必要再次重新发布，因此现在关于这条政策的执行压力已经转到地方政府。

此前，住建部副部长齐骥在两会期间接受采访时曾表示，售房收入征收个人所得税的政策，会考虑到对刚性购房需求进行保护，并且避免转嫁税负情况的出现。有消息称，财政部、住建部、国税总局的有关个税征收指导意见方案已经上报，但其最终公布的方式尚存在变数。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，2006年国税总局的文件规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，应继续坚持执行。

对于二手房个税，中原地产华北区域董事总经理李文杰则认为，任何交易环节的成本，最终都是客户买单，也定会造成权力寻租，导致买家的总购房成本不断上升，应该简化流程，增加持有税费。

对于广东细则中的限购升级，保利地产董事、总经理朱铭新采访时认为，珠海原本只限主城区，现在要求限全市范围，一手房和二手房皆限，对市场会有一定影响。

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