规划降低中心城区人口密度 豪宅更凸显地段尊贵

《上海市主体功能区规划》出炉，规划提到都市功能优化区包括黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区等中心城区及宝山区、闵行区。发展方向是：引导中心城区人口向外疏解，适度降低人口密度，至2020年该区域常住人口占上海全市常住人口总量的比例预期为45%左右，事实上随着土地供应的郊区化，中心城区人口已经逐步呈现缩减的趋势。2011年常住人口1132.2万人，占全市常住人口48.7%，比2010年减少0.5个百分点，按照每年降低0.5个百分点的趋势，至2020年达到45%的目标可期。另外作为都市发展新区的浦东新区至2020年常住人口占上海市常住人口总量的比例也计划降低至23%左右。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示：降低中心城区人口规模对区域高端市场发展是有益的，目前中心城区的人口密度极高，2011年嘉定、松江、青浦等郊区人口密度仅为0.1-0.3万/平方公里，而黄浦区、静安区、虹口区人口密度已超过3万人/平方米公里；闸北、普陀、杨浦也超过了2万人/平方公里；相对来说徐汇区和长宁区人口密度较小，分别为1.9万人/平方公里、1.8万人/平方公里。人口聚集效应能带来地区繁荣，但对于居住环境而言较高的人流量必定影响生活品质，规划要求降低中心城区人口密度对豪宅无疑是利好，控制人流将更凸显地段尊贵。所谓豪宅即是在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。如果说硬件和软性服务都可以通过后期去培养打造，那么地段、历史人文价值无疑是不可再生的。豪宅之所以能够拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。

2012年9月27日，由世界经理人集团、《世界企业家》杂志与世界地产研究院联合编制的2012年(第三届)亚洲10大超级豪宅排行榜名单中印度首富价值10亿美元的摩天宫“安蒂拉”蝉联；排名第二位的是上海滨江凯旋门，单价人民币26.4万元/平方米，独栋别墅每套售价达2亿元左右。当前虽然已临近春节，但豪宅物业销售热度仍不减，2012.1.1-1.23“凯旋滨江园”成交9套，成交面积1733平方米，总价值2.19亿元，均价12.62万/平方米，比去年12月份同期价格上涨5.3%；位于卢湾的“茂名公馆”成交4套，面积664平方米，均价9.29万/平方米，黄浦区的“华浙外滩黄浦”成交6套，面积1795平方米，均价7.53万/平方米。

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