上周新建商品住宅成交环比回落21.6%

上周新建商品住宅成交环比回落21.6%

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，1月前20天上海新建商品住宅共成交63.9万㎡，同比提升2.23倍；其中上周（1.14-1.21）本市新建住宅合计成交1718套、20.7万㎡，环比分别回落24.7%、21.6%。

据统计，上周成交前十项目套均面积高于120㎡的虽仅1个，但就产品价格而言其中不乏单价在3-4万元/平米以上的中高端改善性项目。回归至套均总价段而言，该前十楼盘中半数为套均高于200万元的产品，与此前市场刚需盘为主导的成交格局略有差异；该周成交套数位列各产品之首的属宝山淞南高境板块内一楼盘，合计成交仅73套，这也是楼市成交时隔5周再次出现全市项目单周皆未破百套的情况。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，供应的大幅缩减是构成楼市近期成交零散格局的主要因素。不过因成交惯性使然，当前楼市销售市场延续去年末强劲走势，近5周供求面积比值皆低于0.8，已消化大量库存。（截止21日上午，全市一手房可售面积约为972.11万平米，较2012年12月31日，回落近5%。）

此外成交价格方面，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.36万元/㎡，环比提升14%。该成交价格的波动与近期供应及成交结构有关，上周单价2万元/㎡以下的新建商品住宅成交套数占比约为57.6%，连续5周呈现回落，跌至4个月内新低；与之对应的，上周单价在5万元/平米以上的豪宅成交达37套，环比提升20%，为年内。

另据21世纪不动产的统计显示，上周全市新建住宅新增供应面积为12.2万㎡，环比回落23.3%。其中，该周有5个批次，12.2万㎡；别墅则是呈现零供应局面。

项目供应方面，上周合计仅5个项目入市，但供应体量在3万㎡以上的项目则有3个，基本且皆为报价过4万元/平米以上的中高端产品。从环线而言，该周一改以往多以外环外产品为主的格局，入市项目中8成为外环以内的楼盘，且不乏内环内及内中环知名板块的产品。

近6周供应走势看，基本呈现上下起伏的盘整向下局面，从12月周均26万平米的供应滑落至如今1月周均供应面积不足10万平米，新房市场整体供应出现明显缩量；截止至1月前20天，2013年至今新建住宅合计供应为30.9万㎡，但较去年12月同期仍回落约50.4%。

黄河滔表示，当前市场成交具有一定提前透支成分，近期楼市的有效供应缺口对市场的影响具有滞后性，但未来将通过成交热度回归合理而逐步凸显。

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13号线开通催动长风板块新房供应

据了解，已建成的13号线西段以金沙江路算起，按其走向后续途经板块由东向西依次为长风板块、长征板块、真新板块、江桥板块；毫无疑问上述提及的板块是13号线西段开通后的直接受益板块，而其中作为13号线始发点的长风板块无疑是近期楼市最为关注的焦点。

此前普陀长风板块虽然具有较大的区域规划概念，但因土地成本及市场因素等方面，迟迟未见推出。但2012年该板块推出地王级项目后，迅速成为市场热点，其也是近几年来长风板块一处在售新房。该项目于2012年供应总面积约为18.4万平米，同期成交总面积则约达11.5万平方米，作为定价在4万元/平米左右的中高端产品，近7成的去化率亦属上佳，为2012年单价3万元/平米以上楼盘成交面积之首。而据了解，当前长风板块内周边二手房价格在2.2万-3.0万/㎡不等。

受该销售利好氛围影响，近期长风板块再现一地王住宅项目，该项目此次首次入市推出200余套房源，其预售报价约为4.04-5.69万元/平米，稍高于此前同板块另一知名楼盘的首次推盘价，幅度约为7-10%之间。不过从09年土地成交的楼板价而言，此次推出的地王项目其土地楼板价达2.6万元/平米，较另一已推楼盘高出约16%。

黄河滔表示，其实09年至今长风板块内先后诞生了4块楼板价高于2万元/㎡的“地王”。后续地王项目蓄势待发，将产生叠加的助推作用。加上长风板块整体长风商务区规划尚在建设初期，中长期仍具潜力。

一直以来，轨道交通的建设，对于城市区域房地产价值的推动作用都是有目共睹的。从上海过去几年的发展情况来看，轨交的开通，在大大便利了人们交通出行的同时，更有效促进了沿线区域的土地价值和物业价值的提升。

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