上周新建住宅供销两旺 市场回暖致房产税影响弱化

来自21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，11月前25天全市新建商品住宅成交79.6万㎡，较10月同期提升24.2%，同比提升124%；其中，上周（11.19-11.25，下同）成交2291套、26.6万㎡，环比分别提升46.2%、34.5%。为近21周内新高。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，政策面官方表态偏于维稳的基调下，市场成交延续有序释放的态势。以目前11月的整月成交势头看，其不仅能较10月份的成交水准有所突破，甚至还有望出现年末的翘尾行情。

成交价格方面，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.02万元/㎡，环比回落16%。楼市上周成交结构性因素的变化是促使价格大幅波动的主因。该周单价在5万元/㎡以上的豪宅产品合计成交36套，环比回落5.3%；而上周单价在2万元/㎡以下的房源成交套数在总量中占比合计为73.3%，较此前一周提升了10个百分点。

从项目成交方面，上周楼市成交面积位列前十的项目重回低总价、小面积的“双低”标准。据统计，上周前十项目中套均面积在120㎡以上的仅有1个，套均总价低于160万元的则多达8个，近7成比例产品均价多为1.1-1.5万元/平米的刚需价。另外该周成交套数的项目套均面积为72平米，按其上周1.31万元/平米的均价计算，合计套均总价不足百万元，其单周累计成交260套，楼市最近一次住宅项目单周成交套数破200套，尚是4月上旬发生的。

而截止至11月25日，2012年本市新建商品住宅成交均价约为2.25万元/平米，同比提升1.8%。

另据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周全市新建住宅新增供应面积合计26.6万㎡，环比提升36.2%；该周，项目有9批次、22.6万㎡供应，环比提升62.6%；而别墅供应则有3批次，4万㎡供应。楼市供应在上周延续反弹回暖迹象，整体供应体量突破20万㎡关口，创10月以来的单周新高。

截止至11月25日，本市合计供应新建商品住宅面积达64.4万平米，已超此前10月份整月供应体量，但据年内的9月份127万平米供应尚有近一半差距。

黄河滔表示，在经历短暂的休整后，部分开发商的推盘意愿逐步回升。但随着市场成交脱离低迷及政策走向趋于明朗化，部分开发商信心有所增强、推出更高溢价房源的概率较大。

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市场回暖致房产税影响弱化

上海市税务局日前公布了全市应缴纳房产税的住房统计数据。截至目前，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。其中90%适用0 .4%的税率。

目前与其它税费相比，目前房产税的征收税率并不高，2012年适用税率标准按是否高于26896元/平米（2011年统计局公布的市新建商品住宅销售均价的2倍），分为0.4%和0.6%两个档次，且仅按房屋总价的70%征收，实际税率（对应房屋总价而言）仅在0.28%和0.42%。而2012年至今（截止11月26日，下同），全市新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，住宅租金多集中在1.50%-3.00%，仍均高于房产税征收税率水平数倍。

而黄河滔认为目前楼市处于回暖的上升期，而试点中的房产税征收税率低、覆盖范围小。其在税收因素驱动下，对购房者置业偏好的影响正在进一步弱化。

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，从2011年1月末房产税开征起，单价高于28426元/平米（2010年市新建商品住宅销售价格的2倍）住宅成交套数占比就呈逐级下滑趋势，由1季度时的15.23%持续降低至4季度时的11.57%。

而2012年至今，全市新建商品住宅成交套数为6.66万套，其中单价高于26896元/平米住宅成交套数为1.25万套、占比为18.75%。而从趋势性来看，随着市场回暖，3月起单价高于28426元/平米住宅成交套数占比就呈逐级提升趋势，由1季度时的14%持续提升至3季度时的22%。

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