一二手联动业务结构制胜 强化培训踏实应对冷淡市场

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行业发展与电商密不可分诚信平台建立有待进一步推进

从2011年开始，许多行业陆续推出电子商务平台，21世纪不动产在下半年的时候也操作了一些电商项目。叶总表示，当下的生活和工作都离不开网络，比如微博、facebook，近日facebook的上市引发业内热议，种种迹象已表明网络日益深入人心，不仅仅是房地产领域，其他的领域也和电商密不可分。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪接受房天下采访

【21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪接受房天下采访】

“目前许多人对房地产经纪行业电商平台仍有一些担忧。”叶总指出，房子的问题是中国人观念中特别关注和重视的部分，一个房子代表一个家。房地产相关领域若想依赖电子商务来发展，在前期需搭建一个让购房者有信心的平台，从而放心将买房这么重要的事情通过电商来实现。叶总认为，这个诚信电商平台的建立可能要两到三年，才能建立起购房者对电商平台初步的认识，从而建立信心，往后才会进一步普及。

节后传统小阳春不再 2012年上半年市场仍将走低

从市场数据来看，2011年二手房市场的成交数据并不十分理想，总成交套数不到14万，2011年第四季度也一直保持低位，大概在7000宗/月的水平。在刚刚过去的2012年1月，上海二手房市场的成交量产生有记录以来的一个数据，基本上是4000宗的水平。在整个调控的大调没有调整的情况下，2012年上海二手房市场出现大波动的情况是比较难的，比如季度，往常过完春节成交方面一定会有小阳春出现，而今年基本感觉不到成交放量的氛围。叶总告诉记者，从21世纪不动产上海公司250个门店了解的情况来看，市场上整体存在放量的现象，但表现得并不是很强烈。

年前韩正市长提出2012年一季度内将调整普通住宅标准及放宽共有产权保障房准入门槛，叶总认为这些新执行的标准短期内是一个利好的消息，对整个二手房市场会有一定的帮助，以2011年12月北京普宅标准的调整为例，本来保持在8000套/月的成交量，一下提高到13000套/月。

上海目前一手房方面只有17%属于普通住宅，调整后会达到61%左右，二手房方也能达到80%左右，对于交易产生的税费上下家会省掉约3%的费用，这样一来，成交量会有所提升。从长期来看，新标准的执行不会成为改变市场的一个关键性因素，它并不能改变基本的东西，因此，叶总觉得今年上半年的交易量仍会走低，市场相对会比较困难。

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层层调控下行业含金量与日俱增锐丰备战2012已就绪

对于上海房地产三级市场，经历过三个波折，个是05年的宏观调控，第二个是08年的金融海啸，第三个是2010年、2011年的国家调控，在一次次调控中，中介行业的含金量是有所提高的，实力和成熟度也有所提高。2011年这一波调控，虽然是历史以来最严厉的，但中介公司面对这个局面整体上都比较淡定，叶总表示，相对来说，成交量的萎缩对中小型中介公司的生存造成了一定的影响，比如有七八家、十来家门店的公司，相对来说可能会比较困难，因为在整个市场的配合，有一定的规模，成本等各方面相对会比较高，可能也会有一些公司选择在这个时候退出市场。

大合影

【大合影】

叶总表示，大型中介公司很多都会相对资金实力比较雄厚，以锐丰为例，从2011年第二季度开始，对市场已有预判，已着手一些相对的调整，不论市场好与坏，锐丰一直关注每个片区做出的成效如何，会把整个上海市场分成100多块片区，对每个商圈进行分析比较，对成交量、公司业绩的好与坏都能用数据呈现。在市场利空之前，锐丰已经把一些成效不好、交易量较低的片区做出调整，但也会在刚需比较强烈的区域去增开店面，市场不好的时候也总有一些板块成交比较活跃。从2010年到2011年，锐丰的门店有过一些调整，但整体来说是比较合理的布局。

问及对于2012年的预判时，叶总坦言今年会是比较困难的一年，但对于锐丰来说，近250家门店，已做好充分准备去面对这个市场，各方面的调整都已经到位，相对还是比较踏实。

弱市下服务制胜真诚服务、始终如一

年后，整个房地产中介行业从业人员面临严峻考验，21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪先生却很坦然，因为21世纪不动产新员工的培训上，叶总都会争取去讲课，即公司的体系概览和公司文化。而最近跟新入行的同事们说的较多的，是市场相对比较困难的时候该怎么去面对，不管是管理层还是业务员，做得好的同事都有一个特点，工作非常认真，第二相对来说比较直率、真诚，对客户不会有太复杂的技巧。

就像21世纪不动产的理念“真诚服务、始终如一”，叶总建议用真诚去和客户交流，会得到客户更多的信任，甚至会将业务员介绍给自己的亲戚朋友。买房子如此重大的事情，势必是要找一个靠谱的人才行。

叶总认为，在弱市下做好业务其实没有太多的诀窍，一方面，需要付出更多的体力和精力；另一方面，只要在客户比较迷茫的时候，提供真实的信息和市场数据，帮助客户做出正确的判断。这样一来，不管市场多差，还是会有生意可做的。

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“抄底”不易买房仍需量力而行

2012年的二手房市场何时会是出手购房的好时机呢？21世纪不动产上海锐丰房地产的叶厚彪总经理认为，“抄底”相对来说是比较困难的，过去的半年，尤其是年前，房价有5%-10%之间的松动，而很多房东对年后抱有一定的期望，他们觉得年后小阳春能够另部分购房力得以释放，届时不需让利即可将房子出手。然而，事实证明，年后整个市场没有太大的变化。

叶总预计在未来1-2个月之间，房价会再一步松动，期间会再有不到10%的调整。在这个过程中，只要看到自己中意的房子，而整体的经济实力也不成问题，便是出手的好时机。

目前，国家的调控让整个房价有一个相对比较大的压制，但是对于上海二手房后市的发展，大家仍充满信心。因此，如果房价有10%-15%的调整，看到自己比较喜欢的房子，经济能力方面也能够承，那现在都可以出手。总而言之，不要寄过多期望于“抄底”，买房仍需量力而为行。

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