成交量连续环比下降 为近七个月新低

【二手房整体市场】

二手房买卖市场概述

成交量连续环比下降，为近七个月新低。

上海二手商品房市场月度走势（10年9月-11年9月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

9月，上海二手房市场延续8月份的低迷，代表今年的“金九银十”不再。政策面收紧，新房市场促销力度增强，房价下跌预期初步形成，加重买卖双方市场观望气氛。预计10月份市场将继续处于僵持阶段。成交量处于同期低位，并且在8、9月进入下降通道，但是并未反映在价格上。本月二手房签约价格为15672元/㎡，环比上月微跌3.79%，由于房东属于个人，因此不存在资金链压力，使得价格相对新房而言更为坚挺。除非市场对于后市看跌的预期形成，才会使得二手价格出现回落。

全市各区域成交排名

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

9月，浦东仍是二手房市场热点成交区域，累计成交面积为20.98万㎡，占总成交比重的23%。从其他区域表现来看，除浦东、奉贤、杨浦外，其他各区域二手房成交量均出现下滑，其中长宁区下滑幅度，达50.39%。闵行、松江等主力成交区域降幅也在4%～16%不等。

上海二手房成交结构分析

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

各个总价段二手房成交基本都呈现出下降趋势，其中800万以上下降幅度，环比缩幅超过三成。150～300万之间的下降幅度，90万以下占比仍然高达47%，当前主力成交客户为首次置业或者置换型。

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二手房成交面积段（2011.09）

买卖双方之间博弈关系继续被保持，仅仅依靠着刚需客户支撑，因此本月小户型产品成交比重快速上升。根据我司成交物业统计，70㎡以下房源占比接近五成，相比上月增长两成。

而面积在140㎡之上的物业成交受政策继续影响，成交占比则为6%，成为全市成交众群体。

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

近期汉宇成交客户购房支付方式分布图（2011.09）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

由于银行放贷周期拉长，此外据悉多家银行已经上调首套房贷利率，以此增加利润弥补房贷规模下降，而由此所产生的风险，将会转嫁给普通购房者。因此，选择一次性支付房款的买家比例开始增多。根据汉宇成交数据显示，本月无贷款买房占比提升至23%，较上月上升4个百分点。而选择高利率的纯商业贷款的买家比重开始减少，本月占比为20%。

汉宇成交客户来源分布图（2011.09）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

从户籍上看，9月购房人群中，超过8成是上海户籍人口，仅2成则是外省市人群。严格的国家调控政策使得外地买家被迫放缓买房计划，更多地选择租房过渡，一来等到国家调控政策放松，从而减轻买房压力；二来直至市场相对稳定、安全之时，才选择进入楼市，较为妥当。

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“仁恒森兰雅苑”热销，推高价格显著走高。

上海市场月度走势（10年9月-11年9月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

本周市场供应量出现大幅增长态势，然而成交表现并不理想。其中，供应面积为111.13万㎡，成交面积为49.68万㎡，全市供求比2.24：1，自从进入2月份，市场一直保持供大于求状态。的成交均价则出现大幅上调，上涨至21851元/㎡，环比涨幅超过7.77%。

本月值得关注的是金地也加入了降价行列，位于宝山大场板块的“金地艺境”于9月下旬二度推盘，推出约700套的高层房源。一即推出后，取得不错市场反响，单月累计销售400多套房源，成交均价为18300元/㎡左右，与首批的花园洋房价格相比，单价约有15%的价格下调，受到刚需客户热捧。

此外，豪宅市场最热销的楼盘无疑要数位于浦东高行板块“仁恒森兰雅苑”，该楼盘本月内成交144套，成交金额累计3.13亿元，成交均价4.4万元/㎡。同样是拥有庞大数量的“粉丝群”，这与前段时间遭遇滑铁卢的浦东星河湾形成鲜明对照。

“仁恒森兰雅苑”之所以热销除了由于的国际化品牌背景、长时间销售蓄水、推广力度等因素外，与其产品十多年来在上海高端物业市场树立的良好口碑存在莫大关系。据了解，在这批成交客户里面，与仁恒相关的老客户比例高达八成。而森兰绿地板块也是被广泛看好的生态型居住板块。该楼盘的热销，直接推动价格显著走高。

上海市场成交面积前10名（2011年09月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

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别墅市场再现供大于求态势，降价显著将会促成成交。

上海别墅市场月度走势（10年9月-11年9月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

本月，别墅市场供应面积为14.17万㎡，成交面积为7.35万㎡，别墅市场再现供大于求态势，供求比为1.93：1。虽然供应量呈现放量态势，但丝毫未能刺激成交量上升，主要原因由于目前在售的别墅项目整体优惠力度不大，不仅成交均价一直保持平稳态势，并且在此情况之下，少有观望客户愿意此时进入楼市。

据悉，长甲集团旗下在售的两个别墅产品——“长泰西郊别墅”及“长泰东郊御园”在十一期间打出较强力度的优惠活动，来吸引买家目光。并且利用此手段，促成多单物业成交，上述两个楼盘成功进入成交榜单前列。从此反映，别墅项目如能有明显的价格让步，对于促成成交将起到至关重要的作用。

上海别墅市场成交面积前5名（2011年09月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

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“二十一世纪中心大厦”疑似整体收购，成为商办市场亮点。

上海商办市场月度走势（10年9月-11年9月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

本月，商办市场供应总量为40.95万㎡，而交易量为29.5万㎡，全市商办供求比为1.39：1，供应放量，使得市场呈现出供大于求状态。全月商办成交均价为27460元/㎡，环比上月微涨7.42%。

位于浦东陆家嘴滨江板块的“二十一世纪中心大厦”无疑成为本月商办市场中的亮点。据汉宇统计，该楼盘单周共成交81套商业房源，成交均价达到102955元/平米，成交总额高达22.72亿元。该项目位于浦东陆家嘴板块，紧邻环球金融中心，项目由甲级写字楼、四季酒店和式三部分组成。而此次推出的12个楼层（即81套房源）则为其中的式部分，出售方则为香港瑞安集团旗下的瑞安建业。出现集中成交现象，不排除出现整体收购情形。与此同时，同一板块内的“浦江双辉大厦”同样成交多套大面积的房源，单月回笼资金达8.99亿元。

上海商办市场成交金额前5名（2011年9月）

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

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2011年的九月份，市场仍趋冷清，传统“金九”之月俨然成为“铜九”。大部分开发商采取激进的销售模式，纷纷推出各自楼盘，但并未能取得理想的销售成绩。从市场表现来看，一手住宅市场成交量基本与前几个月相持平。与此同时，二手房成交受阻更加明显，由于买卖双方对于价格较易出现分歧，直接导致成交量继续保持下滑态势。虽然，市场中仍有买房需求，但由于市场大环境不稳定，使得准买家纷纷放缓买房计划。

第四季度，成为开发商能否完成年初制定计划的关键时期，期间开发商为能推动销售进度，势必会加大优惠方式，买卖双方博弈僵局能否打破，关键因素在于以下两点，其一：基于宏观经济角度考虑，国家调控政策是否仍然趋紧，将直接影响成交量的升与降；其二：开发商的打折力度是否加大，将决定观望需求转化为有效购买力的客户数量大小。如一手房形成降价趋势的话，将会进而影响二手房市场。

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