建设用地审批权限收紧 低密度住宅用地趋严

近期，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，22个城市的建设用地审批权被收回，今后，这22个城市土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。世联地产研究认为，建设用地审批权限收紧是中央政府加强土地资源保护、缓解用地矛盾的策略，将给房地产市场带来长远的影响。

房地产业内人士分析，建设用地审批权限收紧的根本原因在于两个方面，一是人多地少的基本国情决定了我国必须走节约集约用地的道路，二是守住18亿亩耕地红线是保障国家粮食安全的关键。建设用地审批权限收紧的直接原因主要是由于违法用地事件日益增多、用地矛盾突出所致。国土资源部统计数据显示，今年上半年，共发现违法用地行为3万件，涉及土地面积27.8万亩，其中耕地9.4万亩，同比分别上升8%、14.8%和0.3%。新发生违法用地行为2.3万件，涉及土地面积13.6万亩，其中耕地5.1万亩，同比分别上升3%、15.3%和16.3%。“以租代征”占用农村集体土地的违法违规问题凸显，不少地方出现耕地流转“非农化”倾向，非法圈占土地开发房地产、违规建设高尔夫球场、小产权房和工业园区等。

世联地产研究认为，国务院收回22个城市建设用地审批权，意味着土地管理进一步集中化，建设用地的审批管理将更加严格，这将给与土地密切相关的房地产市场带来以下几个方面影响。

一，为了平衡土地管理收紧政策和房价上涨的矛盾，做到既实现耕地保护目标，又能使房价平稳，楼市限购政策可能长期化和普及化。

二，普通商品房供应量不会减少。虽然国务院表明了严格建设用地审批管理的态度，但这并不意味着普通商品房用地供应量会减少。国务院收紧建设用地审批权限旨在保护耕地、节约集约用地，遏制违法违规滥用土地资源的现象。国务院多次在房地产调控政策中强调，要加大普通商品房供应，建设用地审批权限的收紧没有改变这一政策意图。

三，容积率低的住宅产品将更加稀缺。坚持节约集约用地原则，意味着容积率低的住宅产品用地，如低密度住宅、别墅等产品的建设用地控制将更加严格，容积率低的住宅产品未来将会稀缺。

四，旧城改造将提速。建设用地审批管理收紧或为地方政府加快旧城改造提供动力。加快旧城改造，一方面贯彻了中央提出的 “节约集约用地”原则，另一方面能够盘活城市土地价值，推动经济发展，提高城市形象，减少由于建设用地审批管理收紧、新土地开发受限带来的经济增长影响。

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