2011年8月上海中原二手房租赁市场总结报告

8月份，上海整体租赁市场继续延续上月量降价稳局面。据上海中原租赁成交数据显示，8月份上海全市二手住宅成交套数环比上月小幅下滑11.67%，单位平均租金为42.39元/平方米/月（3806元/套/月），租金环比上月基本持平。从成交结构来看，中低端物业租赁套数小幅下滑，全市占比仍保持在55%，较上月持平。价格方面，中低端物业租金为26.35元/平方米/月，较上月微幅增加1.87%；而高端物业租金为65.27元/平方米/月，较上月微幅减少3.63%。

分区域来看，浦东、普陀、宝山位列全市租赁套数前三名，全市占比分别为27.24%、11.18%、8.96%。卢湾、闵行租赁占比环比上月分别增加1.36、1.15个百分点，嘉定租赁占比减少1.73个百分点，其余区域租赁表现基本稳定。从租金走势上看，青浦、松江、嘉定区域别墅租赁数量上升，卢湾区域内高端租赁数量上升，纷纷拉动区域平均租金大幅增长；闸北和浦东中低端物业租赁数量下降，影响区域租金小幅下滑16.59%、8.88%。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，本期租赁中，交易量价切换格局暂告段落。一方面6月份~8月份暑期阶段结束，外省市务工人员及应届大学生等租赁客源与空置房源得到匹配，新增客源和房源的速度有所放缓，租赁热潮自然回落，重新回归到相对稳定的局面。而另一方面，供应房源和零散客源的增速下滑，使得看房周期拉长，形成整体租赁数量的小幅下滑，可参照涨价的租金幅度也受到一定限制。在这种趋势的引导下，预计9份租赁数量可能会进一步下滑，而租金水平会保持平稳。

别墅8月份行情好转，青浦、闵行租赁上升。8月份别墅租赁套数环比增加45%，全市占比也上升了1个百分点，其中青浦和闵行区域增长，较7月份各增加4套。以青浦徐泾片区为例，该板块内有德法学校、西华学校等七所国际学校，丰富的教育资源吸引了诸多境外及外省市人士。目前板块内租赁活跃的别墅楼盘有“绿中海”、“长堤花园”、“西郊景园”等。适逢开学时机，为了子女就近国际学校读书，不少高端租客选择在8月份租赁入住，板块内租赁市场较7月份略有好转。此外，部分高端物业租金也有所抬头，如6月份“绿中海”月租金约7200左右，7月份该租金小幅下滑，8月份重新回到7000元。再如闵行颛桥片区，距徐家汇仅半个，外环线、沪闵路、莘奉金高速以及轨道交通5号线等交通便利。目前板块相对活跃的别墅楼盘有“天籁园”、“圣得恒业”、“好世樱园”等。部分客户看中该板块别墅交通运输便捷，选择毛坯别墅房源作为仓储用途，拉动8月份该片区租赁小幅回暖，主流租金保持在7000元左右。

中低端租赁小幅收缩 租金微幅上调。8月份中低端租赁套数环比减少2.26%，平均租金环比增加2.16%。如嘉定江桥片区，上月万达广场开业，房源供应充裕、租金相对便宜，吸引了较多附近上班的租客群体，形成一股租赁热潮。而随着8月份房源所剩不多、仅有少数零散客源，租金也步入平稳上升通道，板块内租赁行情正常回落。再如北蔡片区，作为陆家嘴金融区的后花园，有轨道交通7号线及数10条公交线路，租客包括周边产业工作人员，如陆家嘴以及张江高科的白领等。目前板块内租赁活跃的楼盘有“地杰国际城”、“绿洲康城亲水湾”等，主力租金约1700-2300元，本月租赁套数小幅收缩，价格走势仍显平稳。

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