德佑观点：调控加码重挫楼市 “金九银十”恐成色不足

根据德佑地产监控的数据显示，2011年8月，全市商品住宅成交量为57.3万平方米，环比上月下跌25.6%，同比去年下跌21.0%；均价2.18万元/平方米，环比下跌1.1%，同比上涨3.1%。全市整体楼市自今年5月以来一直处于僵持期，5、6、7三月的全市商品住宅成交量都在80万平方米上下徘徊。但是，7月末“新沪四条”的推出，彻底打破了这种平衡，令成交量再度出现了大幅的下滑，宝山、嘉定、浦东、奉贤等今年的主要成交区县，均出现了两成以上的跌幅。

8月全市商品住宅新增供应面积为67.6万平方米，环比下跌29.5%。调控政策的加码令开发商不得不放缓推盘的速度，而且8月是楼市的传统淡季，更多的开发商会把精力放在随之而来的金九银十，同样也造成了8月新增供应量的减少。嘉定区在8月成为了新增供应市场的主角，商品住宅新增供应面积达到18.6万平方米，占据了全市总量的1/4，其中华润置地菁英苑一个项目供应量就接近9万平方米，而房源积压严重的嘉定新城地区，8月又接连有三个项目大面积推盘，进一步加剧了这一地区的销售压力。

德佑地产研究主任陆骑麟认为：8月成交量再次出现大幅回落，这是可以预见的。首先，在7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房陷入观望情绪，寄望限购之后大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。而上海对补税单的不予认可，也加重了大量外地客户的观望情绪，也是导致成交量大幅萎缩的首要原因。

受到“沪四条”堵漏效应的影响，单价3-5万元的中端楼盘成交面积下跌尤为严重，跌幅达到了43.4%。不过在中端市场受创严重的情况下，全市商品住宅的均价只下跌了1.1%，依然处于接近2.2万元的高位。这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。

而在接下来的九十月份将迎来传统意义上的“金九银十”旺季，但是从2010年4月开始至今一年多的调控以来，房价并未出现下跌，那么在持续高压严调的情况下，九十月份的成交量或有出现反弹的可能性，但是其成色必然会有所减退。对此，陆骑麟指出：市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。

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