地王亮相风光无限 项目推进却遭多重风险

就在2008年，房地产市场经历了前所未有的低迷，房价被迫下降，于是几年前高价获得的地块几乎都成为众多开发商的“烫手山芋”，从普陀地王志成地块的退地，到新江湾城D1地块割肉转让，一幕幕无奈的剧情正上演。时隔不久，在2009年住宅市场快速回暖之际，土地争夺再次重演，地王重新回归市场。金地获取青浦赵巷地块溢价高达200%以上，中海发展取得普陀长风地块更是以30.58亿元成为中国新地王。不过市场突然又急转直下，2010年开始的新一轮调控再次将市场交易打入谷底，曾经风光一时的地王命运又变得扑朔迷离。

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在以往，地王前景并不令人十分堪忧，这主要由三方面因素决定，首先地王地理位置具有或相对优势，不是身处城市地标地段就是位于城市副中心；其次一般相中地王的都是具备相当资金势力的品牌房企；第三地王开盘时间具有不确定性，他们往往会延迟开盘。三方面决定了地王即便高价，部分甚至是高的离谱，但未来命运依然是风险犹存，但机遇仍在。

而且风险与机遇比重将取决于政府调控态度，相对来说商办地王由于不受调控影响，机遇大于风险，而住宅地王项目有点悬，今年上市的地王基本为区域内高端产品，在限购令的影响下，处于进退两难的地步，如绿城玉兰花园地价高达1.9万/平方米，为平层官邸产品，户型面积为294-398平方米，目前板块内房价仅1.9万/平方米，别墅房价为4.5元/平方米；又如金地天境楼面地价为1.45万/平方米，产品虽宣称为平墅，其实是5-7层的多层，板块内产品房价为1.9万元。这两个项目均为区域内独树一帜的“另类产品”，如果不执行限购令政策，两个项目或许能凭借产品赢得客户，不过不幸的是项目上市时间碰到“限购”节点，而产品本身打造的理念年恰恰又是针对这部分“限购客”，项目原本市场定位与开盘时间错位，如果不采取促销办法只能等待限购令撤消。

高地价风险在于对未来房价时间节点的误判

从成本角度考虑，地价是房价的重要组成部分之一，对房价造成一定影响，地价上涨必然带动房价上扬，但不能决定最终房价的高低。从本质来看，地价上涨主要由房价带动，更准确地说是开发商对房价的预期决定的。高价拿地的风险在与对未来某一时期房价走势错误的判断，当预期的价格不能如期而来，高价拿地将面临项目亏本或资金遭受损失的风险。如2008年4月普陀地王志成地块退地，2009年4月绿城割肉3000万元转让新江湾城D1地块。又如虽然不是地王，但在地王倍出的新江湾城，华润置地橡树湾城在金融危机爆发的08年推出别墅产品，销售速度极慢，华润在不适宜的时间推出了不恰当的产品使得销售速度大大折扣。

机遇风险随政策左右摇摆

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地王从价格来看，分为总价地王，楼面地价地王；从地域来看可分为全市地王、区域或板块地王。不同区域地王应该分别看待。从以往地王案例来看，大部分地王都能生存下来，营利情况也不错，其原因一方面是这些地王房企有资金势力能维持项目闲置成本，另一方面是这些地块绝大部分都延迟了开盘时间，时间换取房价。如仁恒怡庭是仁恒房产于07年底取得的项目，地价为20000元/平方米，该盘至到10年10月才开盘，至今累计均价为59565元/平方米，地价占房价比为33.6%。

不过这种用时间换取价格的风险在加大，一旦政府要求严厉查处闲置用地或者催促房企按正常进度建设并上市，那么地王命运将很悲惨。而事实可能又是某些高价中标的地王房企与政府之间存在某种默契，这些地王项目往往也会一如既然的推迟上市时间，如此地王风险也将大大降低。如位于新江湾城的中建大公馆09年底取得，地价高达32489元/平方米，如果按照正常进度应在11年年中或年底上市，按照该板块目前的房价来看，其地价所占比已达到54%，在今年房价上涨滞缓已成定局的情况下，该项目会推迟上市时间。另外推迟开盘的还将有滨江凯旋门。

产品差异化定位更要结合开盘时机

具有创新意识房企在高价拿地后在面临市场低迷的背景下依然能创造热销的佳绩。2007年11月，重庆龙湖地产以超过万元/平方米的楼板价拿下青浦赵巷镇地块，造就上海地价狂飙的传奇。一年之后，“龙湖滟澜山”正式亮相，开盘价为16000-28000元/平方米。

从总体的销售情况来看，在楼市低迷的2008年该案在地价房价均高于区域同类产品的情况下，销售率仍能保持在80-90%左右，其成功背后主要归功于对产品细节与品质的追求和优质的物业管理，从而令产品价格得到了市场认可。龙湖的成功案例令许多房企效仿，不过选错了时机依然会前功尽弃，金地与绿城原本希望打造区域差异化高端产品成为市场的“香饽饽”，如今却成为烫手的山芋，产品定位与开盘时机的共同把握才是房企未来更应该思考的问题。