租赁新规能否根治“房中房”“群租房”？

住建部日前出台《商品房屋租赁管理办法》，将于2011年2月1日起施行。该《办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。据记者了解，目前广州市尚没有制定人均租住建筑标准，不过由于规定中明确“以原设计的房间为出租单位”，故此这个规定将从法律上封杀“房中房”与“群租房”的生存空间。

广州市从2009年7月开始整治“房中房”，但严厉的规章制度也封杀不了业主或经租方的贪婪。据记者最近暗访得知，天河南重现“房中房”，一些未做改动的房屋则以“群租房”变种出现，一个70平方米的房屋居然可容纳12个人居住。

出租新规一：

国家条文：应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。

广州实际：早已禁止分割出租行为

满堂红研究部经理周峰表示，国家出台的《商品房屋租赁管理办法》作出了规范分割出租行为的规定，这对于广州房屋租赁市场并无太大冲击，毕竟从2009年7月开始，市国土房管局已开始对“房中房”进行整治，这种分割出租的行为在广州已大为收敛。至于“合租”或“群租”行为的规范，关键还是要看地方政府或街道办事处如何监管。他认为，合法和合理的合租或群租行为，在城市的保障性住房尚未完善的前提下，不应该被强制禁止。日前，住建部有关人士也出来澄清该规定没有禁止合理的合租。

出租新规二：

国家条文：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

广州实际：业主懂法，尊重合约精神，不会随意升租

中原地产荔湾区高级营业经理莫杜华表示，广州市业主比较理性，也很尊重合约精神，他从业5年，从没遇过一个租客前来反映业主未约满加租的事情。他说，业主懂法，对于出售出租中的房屋，他们都知道租客有优先承购权，且知道“买卖不破租赁”的规范，他们一般都会先征询租客是否购买该房屋，然后让其签署“放弃优先承购权”的声明，再对出租中的房屋进行放盘。

租市现状：小户型奇缺

满堂红周峰表示，就广州本地而言，目前租赁市场上最缺乏的是面积在30平方米以下的房源，其出租成交比重在2010年内仅占4.5%。合富置业首席市场分析师龙斌博士表示，由于一手项目的小户型本身供应就不多，导致小户型房屋在租赁市场上非常抢手。

莫杜华表示，他不少同事都憧憬“近水楼台先得月”，盼望在工作中发现楼梯楼的单间或一房出租，毕竟在荔湾区等老城区上班，能以四五百元的价格租一个小房子比较理想，但同事的梦想每每落空，因为老城区的单间或一房根本不需要放盘就可找到租客，只需在房子外面贴一张街招，大把租客上门来。

老城区楼梯楼单间或一房月租金只需几百元，电梯楼租金是楼梯楼租金的若干倍。莫杜华举例说，宝华豪庭有22平方米的单间户型，家电齐全可租到1500~1600元。60多平方米的楼梯楼两房单位，家电齐全可租2000~2200元/月；类似面积的电梯房则要租3000~3500元/月。寻找楼梯楼小户型单位的一般是老城区专业市场的从业人员，白领人士一般都会寻租电梯楼。

展望：今年租金涨幅仍在双位数

2010年，广州市总体租金涨幅超过10%，畅租区域的小户型涨幅超过50%。合富置业龙斌表示，2011年广州市租金增长约为10%，通胀与供求矛盾是租金上涨的两大推手。满堂红周峰表示，预计2011年广州全市住宅平均租金还是处于震荡上升的态势，全年的水平至少比2010年上涨12%。