楼市调控渐在眉睫 市场继续快步成交

进入2011年，楼市买卖双方预期下的房产税没有像预想的那样登场亮相，而去年年底一波政策性末班车效应仍然惯性延续至今。

随着中国住房和城乡建设部部长姜伟新在2011年的发言，要坚定不移的加强房地产调控，遏制房价过快上涨。市场的表现和高层的呼声，使目前房地产市场再次进入快速交易期，买卖双方对于政府再次推出更严厉的楼市调控措施的预期开始升温。同时，温总理也在近期的访谈中明确表示，政府将继续加大地产调控力度，并称将房价回归到合理价格有信心。年初，在大量的地产调控呼声中，不得不使目前市场成交量再次加快，特别是在政策即将出台的风口浪尖，不少需求被政策预期下迅速释放。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，就目前二手房市场来说，虽然网上房地产数据显示整体市场供应十分宽松，但门店上有效供应却与之存在些许偏差，特别是真正有效且贴近购房者目标价位的在售物业仍保持适度紧张。保障房的短期投放规模制约以及定向输送通道的封闭性，让市场上庞大住房需求压力难有有效缓解。调控传言集中的房产税对于普通居民影响有限，但信贷政策收紧的预期刺激购房者抢先置业规避成本。因此，与以往因调控而预期房价下调形成观望不同，今年年初的交易仍维持了上月较快的步伐。

根据目前市场需求来看，刚性需求仍然是市场主角，浦东自和南汇合并之后，月度成交量一直名列前茅。就浦东深源板块来说，轨道交通6号线和9号线，为出行提供便利锦上添花。同时板块内高校云集，例如，竹园中学、进才中学、海事大学以及一些国际学校等等。板块西边连接陆家嘴板块，南边与世纪公园板块相邻。整体配套设施十分完善，国际氛围较为浓郁。因此，板块内近期二手房成交交投活跃，据中原地产浦东源深分行刘经理介绍说，这段时间板块二手房主要集中在总价500万元高档，购房者都是外地实力买家，为孩子读书使用一次性付款购买的不在少数。

由于板块二手房挂牌量有限，出现需求大于供应现象，而且近期业主跳价现象较为普遍。例如，国际华城，面积167平方米左右3房，总价540万，只要客户看过后业主基本要跳价10万元左右。但即使业主价格反弹，客户如果看中多数也会追价成交。因此板块内的二手房整体价格仍保持上涨趋势。例如，板块内的公房价格22000-29000元/平方米，价格27000-32000元/平方米。受到预期政策影响，近期成交主要以一次性付款为主，交易周期缩短，成交速度明显加快。

除此之外，去年被调控政策抑制一年之久的大量刚性需求近期也开始积极释放。就普陀区真如板块来说，价格优势成为刚性需求关注焦点。板块内有轨道交通11号线、13号线、14号线，虽然部分轨道交通还未通车，但不少购房者在对未来的预期之下认为较有潜力。目前板块内的公房价格20000元/平方米，价格在22000-24000元/平方米。因此，近期板块二手房交投非常活跃，购房者中有相当部分人群属于改善需求。据中原地产普陀区真如分行王经理介绍，板块内的公房和基本都是2000年以后建设，作为上海副中心之一，板块内目前的商业仍处于初级阶段，随着李嘉诚真如项目的交付使用，对板块整体影响也成为目前购房者积极涌入的重要原因。

目前板块内的标杆楼盘品尊国际，房龄1年左右，户型面积97.5的两房，成交价格在285万左右。成交周期明显非常短，一些优质房源成交周期不到一周。由于市场挂牌量持续下滑，板块二手房价格渐强，业主方基本没有议价空间。

当前二手房市场随着自住需求的加大，市场上在售房源日趋下降，同时，一些业主认为房产保值速度较快，即使出售，但随后资金无处可去，因此惜售也是供应下降的主要原因。购房者对于政策预期已经出现“疲态”，不依赖贷款来抵制对政策的预期也成为目前的主要购房方式。因此，大量的迫切性刚性需求仍在市场活跃，去年积累一年的需求也开始积极释放，并且加快交易速度。整体楼市价格将继续保持稳中有升局面。

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