契税上调，或为第三轮调控重拳之一

虽然契税上调的消息并没有在传说中的2011年1月1日兑现，但是作为一种抑制需求的税收手段之一，契税上调却有可能成为下一轮楼市调控的重拳之一。由于目前契税税率有很大的上升空间，同时用税的方式进行调控是取代去年用信贷方式进行调控的今年楼市调控主旋律，所以说近期作为楼市调控利刃之一，契税上调还是非常有可能出台的。

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税率上调，有法可依

按照税法的规定，契税的征收比例为标的价格的3~5%，而目前上海采取的是对普通住宅1.5%、非普通住宅3%的征收标准，另外对于首次购房且面积在90平米的普通住宅，更享受1%的契税优惠。这样的税收优惠其实还是在变相的鼓励购房。所以，普通住宅取消优惠，契税税率恢复到3~5%，应该是一种正常的政策变动，根本算不上楼市调控。目前传言的版本是对于一般类住宅按照4%征收，对于别墅等高端住宅按照6%征收。汉宇地产认为：对于一般类住宅按照4%征收契税完全是按照税法的规定执行，可谓有法可依。对于别墅类高端住宅，征收6%的契税，虽然税率高出税法的5%的规定，但是考虑到税法中有对税收加成的做法（加成可以达到主税种的20%），也就是对于部分征税标的可以征收部分惩罚性税收。所以对于，高端住宅消费，征收惩罚性税，也是有法可依的。

另一方面，2010年宏观调控政策中比较侧重信贷政策的调整，通过增加首付、限制第二、第三套购房，信贷政策已经发挥到了。也就是说信贷政策未来的操作空间不大了，而反观税收政策却使用的不多。所以2011年新的宏观调控将更多的使用税收政策，契税作为一种额度比较大的税种当然被优先的考虑进来。而且过去几年中，契税已经做过多次调控，再进行契税调整市场接受度也会比较高，执行起来会比较容易。

契税上调，意在需求

作为一种购置税，契税上调是直接针对购房者的，也就是说契税上调是为了抑制需求出台的一种政策。目前宏观调控的思路是增加供应、抑制需求。而相对于供应的周期性缓慢增长来说，需求的变化是比较巨大的，特别是一种一次性征收的税种，对需求的影响是很大的。回顾过去几年中契税上调的往事，就会发现：契税上调前1~2周都会出现上海各个取消交易中心排起长队，加班交易的现象。而契税上调后的几个月内，都会出现楼市成交低迷，交易中心冷清的现象。所以可以预期，本次宏观调控政策出台后若有契税上调的政策要求，那么未来几个月楼市将再次步入交易低迷的调整阶段。所以，作为一种调控政策，契税上调对楼市交易量的影响是立竿见影的。

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目前上海楼市依然“需”火过旺，2010年12月份，二手房市场月度成交量又达到过热的1.9万套，如何调控过剩的需求成为管理层主要考虑的问题。目前管理层主要的调控思路有两种：一、降低资金使用杠杆；二、增加购房成本，挤压炒房利润空间。个思路主要通过调整信贷政策来实现，而第二个思路则采取增加税收来实现，不论是契税还是未来可能出台的房产税，政策之意都在于抑制需求。

契税上调，短期有效

决定房价走向的最根本、最核心动力是供需关系，虽然契税上调在短时间内能够显著压制需求，但是长期来看，效果并不明显。这在过去几年契税上调的市场走势中已经得到验证。根据汉宇地产的数据显示：契税上调对楼市的影响不会超过3个月，也就是说3个月后市场将恢复到原来状态。特别是2010年出台诸多重拳调控政策，楼市回暖的速度却越来越快，所以仅仅出台契税这种治标不治本的政策相信市场调整的周期会远远少于3个月。另一方面，契税征收对象是购房者，而目前不论是一手房市场还是二手房市场都是卖方在市场中处于强势地位，所以契税作为一种购房者的隐形成本只是加重了购房者的负担，对房价的影响可谓微乎其微。

虽然契税上调是一种治标不治本的短期政策，但是作为楼市第三轮调控的重拳之一，它和其它政策的组合效应还是不容小觑的。特别是该政策符合国家税改的整体战略发展方向，同时又符合楼市调控严格抑制需求的短期政策目标，所以契税上调目前来看并不仅仅是个“传说”。