11月徐汇房价上涨11.7% 动迁房提前上市价格直逼商品房

11月，继一系列房地产调控政策出台之后，上海二手房市场观望氛围依然浓厚，但这样的购房氛围并没有使房价下降；相反，上海11月份挂牌均价比10月份上涨了2.94%，其中徐汇以11.69%的涨幅位居全市之首。而被人们寄予厚望的动迁房上市年限的改变，不但没有引起所在区域二手房价格的下降，反而很快适应了商品房的新身份，价格直逼同区域商品房。

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二手房挂牌量

全市：挂牌量基本持平 小幅增长0.65% 

从全市供应情况来看，2010年11月，上海二手房挂牌套数与10月份基本持平，挂牌套数为308175，仅有小幅增长，环比上涨0.65%。

行政区：各区县挂牌套数涨跌不均

2010年11月，上海各行政区挂牌套数涨跌旗鼓相当，与10月份不同的是，二手房挂牌量的浦东新区本月环比下降了6.15%；而奉贤二手房挂牌套数环比下跌为11.25%，其次为杨浦区下跌10.50%； 环比涨幅的是崇明和普陀，涨幅分别为15.38%和11.24%。

二手房挂牌价格

全市：11月份挂牌均价小幅上涨2.94%

继一系列调控政策出台，市场观望态度持续，上海市11月份挂牌均价为26819元/平方米，环比10月均价小涨了2.94%。

行政区：市中心区域均价涨幅居首

从全市19个行政区价格走势看，仅宝山、虹口、卢湾和嘉定四区挂牌均价有所下跌，为虹口下跌3.71%，其余均有上涨，均价和增长较大的都集中在徐汇和静安，涨幅分别为11.69%和5.77%。其他各行政区变化不明显，增减幅度不大。 

租金价格

全市: 上海租赁价格高位始现回落

11月份上海租赁价格相比10月份明显降低，环比10月下降了2.00%。世博结束后，世博热租房腾空，周边板块租金有所下降，加上租赁市场周期性规律，租金开始回落。

行政区: 各区县租金挂牌价均涨少跌多

对比10月份而言，各区县租金挂牌价普遍下降，上海市11个城区中，仅静安区租金挂牌价小幅上涨1.39%。而虹口和黄浦租金均价降幅为5.13%和4.39%。浦东受世博结束影响，租金环比上月下降0.53%。

租金户型分析

户型区间:各居室租赁均价基本保持不变

与10月份相比，11月各居室的租金均价维持平稳。但整体租金价格仍然居高不下。

市场综述

11月份，上海市二手房市场的气氛仍以观望为主。政策调控仍走两条路线：一方面是紧缩，首付标准提高而商业贷款发放则紧紧把关，慎之又慎，再加上11月份，相关部门也开始了对境外“热钱”涌入楼市的整治。买房成本提高，需求急迫性必然受到影响。另一方面是宽松，11月份上海的一系列举措，不论是动迁房上市交易年限的“5改3”，还是将保障性住房建设在“十二五”计划中的突显，都是努力增大供应量，让上海楼市有更宽松的环境，买房者有更多的选择。

但动迁房上市交易，并没有引起所在区域二手房挂牌价格的下降，动迁房很快适应“商品房”的新身份，价格直逼同区域商品房。由于大部分动迁房用来自住，相对数量不多的动迁房未能解上海二手房市场之渴。加上政策的频繁出台，业主们也表现出强烈的惜售心态。刚需们还在观望，新盘的集体打折优惠，挂牌量的持续增长，唯独房价依然还是一个难以夯动的“铅球”。预计2010年最后一月，上海二手房市场仍维持不温不火.