上海租赁市场自四月新政后稳步升温

从上海普通住宅租赁价格指数走势图中不难看出，2010年5-9月，上海租赁市场一直处于一个升温的态势。

5月：一方面，在世博利好因素的影响下，世博板块的房东以短租为主出租房源，其挂牌量的大增造成一段时间的世博短租热。另一方面，4月中旬连续出台的房贷收紧政策，刺激了部分刚性需求延缓购房计划转而进入租赁市场，一定程度导致5月的租赁市场活跃。

6月：一方面，6、7、8三个月是暑期租赁高峰期，大学毕业生寻租形成强大的市场需求；另一方面，房价高企，政策尚不明朗，分流出不少购房需求以租赁过渡，而部分业主为减轻还贷压力，把待售房源投入租赁市场，多方因素促使租赁市场升温。

7月：租赁套数下降的一个重要原因在于7月是传统的租赁淡季，天气炎热，使得一部分原本到期的租客由于天热而宁愿选择续租一两个月；而租赁价格的走高一方面由于政策尚不明朗，使得许多原本打算购房的刚性需求者选择继续观望，需求的增加催生了租金的上涨，另一方面部分业主由于担心房产税出台，从而事先抬高了租金，转嫁房产税风险。

8月：租赁套数的下降一方面在于8月是传统的租赁淡季，天气炎热，使得一部分原本到期的租客由于天热而宁愿选择续租一两个月；另一方面源于大学生租赁高峰的结束。

9月：受前期租房价格上涨的影响，使得大量原本到期的租客选择续租，致使租赁交易套数下降；而租赁价格的走高一方面由于对新房价格走势判断仍不明朗，从而选择继续观望，以租代购需求的增加催生了租金的上涨，另一方面租金过快增长一定程度上抑制了部分新租房需求，从而对租金持续快速上涨产生阻力，租金快速上涨势头不再。

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价格指数：

2010年9月上海住宅租赁价格指数为1563点，同比上涨10.89%。

据中指研究院数据显示，5-9月份上海租赁价格一直处于增长的趋势，其中7、8月份的增长幅度较大，环比上涨幅度分别为2.01%和2.1%。

上海租赁价格指数在2010年9月达到1563点，较2009年同期上涨153点，涨幅为10.9%，而相比2009年12月底的1424点，上涨幅度也达到9.8%。

2010年5-9月上海租赁价格指数图表，如下：

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出租均价：

从出租均价来看，2010年5-9月上海租赁市场参考出租均价为2792元/月。虽然4月“国十条”政策出台，让上海二手房市场出现低迷，而租赁市场则受世博和新政双重效应的刺激，导致租赁市场活跃。5-9月租金保持持续上涨趋势，其中7、8月份的上涨趋势最为明显，出租均价涨幅都超过了2%。

2010年5-9月上海租赁市场出租均价图表，如下：

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热门板块：

2010年5-9月上海租赁市场热门板块较2009年有很大的差异，其中闵行莘庄板块凭借地铁1号线的优势跃入视线。

闵行莘庄板块

莘庄板块属于“大虹桥发展”的辐射区域，上海虹桥机场，30可达浦东国际机场。区域内地铁、轨道交通、高速公路和目前亚洲的莘庄公路立交桥等构成了较为发达的交通网络，使莘庄一跃成为租赁市场的热门租赁板块。

浦东张江板块

张江板块因张江高科技园区而闻名，聚焦了技术创新、高科技产业、科研教育、生活等功能小区，吸引了无数有为青年的目光。张江板块的租赁市场也自然而然地成为了高科园区上班白领们的，被搜索量日益上升。

徐家汇板块

徐家汇板块是集购物、娱乐、、商贸、休闲、住宿、餐饮、培训教育为一体的综合性商业区域，吸引愈来愈多的客流，同步也促进了租赁市场的客流。徐家汇商城档次的多样化，以及第二食品商店、吉买盛卖场等居民生活类商业设施和百脑汇、太平洋电脑城等以数码科技为主的高科技大型卖场。五星级的可达影城以及永华电影城、美罗城等综合性娱乐休闲中心更是丰富了徐家汇的商业内涵。徐家汇商业中心也是上海重要的交通枢纽，上海地铁1号线、9号线、43、72、44、50等几十条公交线路汇集于此，交通十分便捷。板块内以老公房居多，租赁客源以附近高等院校学生，中山北路商圈白领为主。

浦东陆家嘴板块

陆家嘴板块位于浦东新区西北部，东起浦东南路、泰东路，南沿陆家渡路，西部和北部紧靠黄浦江，汇集了地铁2号线、隧道三线等交通枢纽，毫无疑问是目前上海端的板块，CBD的城市地位。因此，陆家嘴板块汇集着众多写字楼，凭借其金融中心所带来的租赁客源，带动了租赁市场的繁荣。

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2010年第四季度上海租赁市场展望：

据房天下数据监控中心提供的数据显示，租赁市场从四月“国十条”出台后，一直处于节节攀升的态势，如今“沪12条”细则的出台，致使上海楼市陷入了观望的趋势，网民对租房的需求度越来越高，租房的搜索量也随之水涨船高。房天下“沪12条”细则调查数据显示，细则房地产政策的频繁出台是导致租赁市场火爆的最主要原因。

尽管“沪12条”细则的出台在短时间内并不会造成很大的颠覆，但对于购房者的心理层面或多或少还是有点影响，政府调控政策的频出，致使购房者陷入了观望的趋势。“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房”的“限购令”政策，导致不少准购房者放慢了脚步，推迟了购房计划，转向租赁市场，租房过渡，再观望市场后续发展。从房天下数据监控中心获悉，这部分人群以中小型企业的管理层、白领比例居多。

因此，租赁市场的原有需求，加上转购为租的购房者的需求，使得租房者越来越多。租赁市场需求的增长，加剧了租赁市场供求关系的不平衡，从而导致租金呈现走高态势。

总体来看，由于房地产调控细则不断，上海二手房市场受影响程度渐深，此消彼长，租赁市场受关注度将日益加强，预计今年第四季度租赁市场整体将稳步升温，但并不排除会有小幅波动。

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