“沪12条”出台 房天下深度解析新政细则

昨日（10月7日），为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，共十二条。新政“沪12条”规定，上海及外地家庭在上海限新购一套商品住宅；动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。政府在此时推出的“限购令”的作用将有多大？十二条调控细则的出台将对二手房市场会产生怎样的影响？此次调控细则的出台是否在为未来房产税推行释放信号？房天下上海二手房时间连线业内专家学者深度解析楼市“沪12条”。

>>>房天下深度解析沪12条细则专题

>>>上海楼市调控细则出台 居民家庭限新购一套房

>>>关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见

尹伯成：“沪十二条”释放打击投资需求信号 为平稳房价起积极作用 

10月7日，上海市新出台“沪十二条”调控楼市政策，房天下时间电话联系到复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授进行采访。尹教授表示新政对房地产市场的平稳健康发展起到了积极作用。“这次的新政出台是对投资性、投机性购房者释放信号，不要再做炒房的美梦，政府已经出台更加严格的政策措施了。”

“沪十二条”中有一些是对老政策的强调，有一些是新出台政策，其中尹教授提出四条新政令人印象深刻，“是限购一套住房，这个政策可以明显抑制投资需求；第二是差别化信贷，它从源头上对投资、投机性需求的资金来源进行控制，使得他们购房行为进一步困难，从而抑制这部分投资需求；第三是税收政策，这是针对开发商来说的，你要是抬高房价你就要交更多税，可以防止开发商肆意抬高房价的做法；第四就是进一步扩大保障房的供应量，这也表明政府关注民生，希望房地产市场平稳健康发展的举措。”

本轮上海细则选择在金九银十这个节点推出，是否有深层含义？尹教授分析选择在这个节点推出新政，体现了政府对于调控的决心。“之前9月份新房均价几度上涨，二手房市场也频繁出现跳价现象，整个市场有一种买涨趋势。开发商也都憋着一股劲，想在金九银十趁机涨价大赚一笔。政府选择在这个节点出台政策，正是看到了这股趋势，趁机抑制房价上涨势头，希望房地产市场企稳向好。”

有传言房地产税会在明年年初推出，那这次的“沪十二条”能否长期执行是一大问号。尹教授表示房产税和这次的新政之间并不冲突，也可以说这次的新政是在为未来房产税推行释放信号。“这次新政出台应该是会在一段时间内保持稳定，这也是给房产税的出台释放信号，提醒投资者政府对稳定房价的决心。毕竟房产税也不能随随便便出台，还需要解决一些技术层面上的问题。”

“一直以来有种说法叫市场看预期、预期看政策，‘沪十二条’的出台正是希望从稳定预期进一步达到稳定市场的目的。这对房地产市场的发展有一定的积极作用，但我们也不能对它抱过多期望，因为出台新政也不会使房价出现立即的大幅度下降，而是说可能会有一定程度的下调。”

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印堃华：沪12条限制消费 抑制高房价需要做减法

限制消费 限制需求

印堃华教授认为，沪12条在“十一”黄金周期间出台，最明显的用意就是在今年年内不惜“限制需求、限制消费”抑制正在抬头的房价。

而此种调控政策的方向，印堃华认为并不会长久，它造成了国民经济的损伤，政府希望在5中全会之前看到调控房地产的效果，是“没有办法的办法。”

降低地价 降低税收

 要真正解决中国高房价，并不是一味增收房产税、抑制消费，而更多的是要做减法。“我们都不想看到房地产像当年的中国工业一样，因为国家的限制信贷而面临崩盘的危险，房地产行业的健康发展，必须建立在以下措施的基础上进行调控。”

解决地价问题是降低房价的根源。印教授认为，作为房地产一级市场的土地市场，则一直呈现供应不足的现象。土地供应不足，直接导致住房供应量不足，从而推高房价，只有保证土地的充足供应，进而保障房源的充足，而且要保持一定的信贷规模，降低信贷利息。

房价高涨是市场“供不应求”的结果，税收作为调节市场价格的杠杆，如果供应问题得不到解决，提高的税收必将转移到房价中，进而推高房价。

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房地产时报主编宋心昌：楼市调控务必落到实处

9月下旬，国家有关部委相继出台针对房地产市场的调控措施，10月7日，上海又出台十二条细则，房地产时报主编宋心昌认为这是政府对房地产市场进行长期监测后作出的及时反应。

>>>房地产时报主编宋心昌：楼市调控务必落到实处

自今年4月17日出台“国十条”以来，房价疯涨的势头基本上得到了控制，对市场预期的管理取得了一定的成效。但到7、8月份，市场开始快速回暖。据国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市房价同比上涨10.3%，8月份同比上涨9.3%。特别是到了传统的“金九”，北京、深圳、上海等城市房地产市场重现火爆场面，且非理性现象向二三线城市蔓延，“四月新政”的“药效”正在减弱甚至失灵。针对这一态势，高层决策者果断地再出调控重拳，体现了中央巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展的坚定决心。

但问题是，对本轮调控能否取得预期效果，人们颇有疑虑。2005年以来，房地产市场经历了一轮又一轮的调控，但房价却越调越高，越涨越快。政策这把“达摩克利斯之剑”高高举起之后，最后都轻轻放下。即便是被称为“史上最严厉”的“四月新政”，也全被市场逐一化解。几年来房地产市场的多次调控，没有一次能持续半年。无怪乎人们戏言，房地产市场已经患上了“调控疲劳综合征”，每次调控都变成了“空调”；也难怪人们在楼市调控年内“梅开二度”之时不禁要问：“四月新政”的“加强版”——“九月新政”，究竟是“出鞘利剑”，还是“强弩之末”？是保持房地产市场暂时稳定的“权宜之计”，还是促进房地产市场健康发展的“长效机制”？中央权威何在？政策公信何在？

探究一下调控之所以低效乃至失效，政策在执行过程中没有落实到位恐怕是一个主要因素。众所周知，最近五、六年，中央出台的楼市调控政策可谓名目繁多，以至于人们已记不清究竟有哪些部委出台了多少政策。既然“政策利器”如此之多，但遏制房价过快上涨的初衷仍没有真正实现，那么，看来问题主要不是出在调控政策本身，而在于有些地方政府和相关部门没有把楼市调控落到实处，执行时打了折扣。住建部政策研究中心副主任秦虹分析说：“政策设计是好的，如果落实不了，就是空的。”人民网曾开展“2010年网上万人房价问卷大调查”，超八成网友对楼市调控执行落实不力表示不满。地产界“大炮”任志强对此直言不讳：“政策关键是要管住地方政府，管不住地方政府的政策都是无效的。”

也许，有些地方政府和相关部门对楼市调控政策执行不力有自己的“苦衷”，因为房地产业的繁荣与否直接关系到地方财政和税收，调控不得不顾及政策对GDP的影响。其实，所谓“苦衷”不过是一种托辞而已。部分地方官员之所以对楼市调控政策的认识至今仍存在差异，对房地产业要以保民生为首要目标的认识不到位，对于落实中央调控要求还在等待、观望，说到底，主要是担心自己的政绩和升迁。就少数官员而言，他们还与某些地产大佬利益攸关，是这些利益集团的“权力撑腰者”。正因如此，社会舆论才不断地呼吁，落实楼市调控要发力查处腐败，严防腐败掣肘楼市调控。

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汉宇地产董事总经理施宏叡：贯彻中央政策力度全面 出台政策周密内容创新实用

对于昨晚出台的“沪12条”细则，汉宇地产董事总经理施宏叡认为从政策内容来看，沪十二条全面包含了9月29日中央出台的五条调控政策的内容，并根据上海的实际情况做出了具体的规定。

>>>汉宇地产董事总经理施宏叡：重药猛药倾盆而至 沪十二条震惊上海楼市

比如针对国家调控政策中关于“定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算”的规定，上海在细则第六条明确规定“住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。”该条政策不仅有效拉紧了开发商资金链，还对房价过高的楼盘项目给予实质性的惩罚，次对于表现不同的市场供给参与者给予不同的待遇。

作为引导楼市发展的宏观调控政策，汉宇地产董事总经理施宏叡表示，上海楼市调控的十二条政策显著凸显了调控的远见性和预见性。

从本轮十二条楼市调控政策整体来看，相对于中央和其它城市过往调控出台的政策，沪十二条政策新意很多，且这些新意非常实用。这些政策新意包括：公积金首付比例、贷款总额的区别对待；土地增值税根据楼盘项目销售均价不同的区别对待；动拆迁房（配套商品房）的上市交易期限的调整；预售许可证申领时间节点的后移等等。这些政策创新不仅对目前上海楼市的调控非常有效，也为其它城市出台政策调控细则提供了借鉴意义。

从政策的效果来看，虽然政策出台不足两天，但是上海不论是业内的开发商、代理机构还是研究机构、购房者对本轮调控政策已经纷纷开始讨论研究。预计，本轮政策首先会让开发商阵营再次出现分化，部分大型开发商、中型开发商，特别是在上海拥有较多项目的开发商会积极调整营销策略、开发策略。受此影响，二手房房东也会积极调整其售房策略。而对于普通购房者，如此多的猛药、重药确实需要一段时间的消化。预计后市将持续一段时间的观望。特别是，若楼市在开发商促销、购房者观望、部分项目价格调整显著，7～9月份冲入楼市“抄底”的购房者出现账面亏损之后，市场的预期会出现显著转变，而这恰恰是管理层希望看到的效果。

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我爱我家：楼市调控细则不断出台 彰显政府调控决心不会放松

此次“沪12条”细则对于贷款进行了更加严格的规定，“首套三成，二套五成，三套停贷，禁止消费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。首套每户家庭公积金贷款额为60万；二套贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。”对此，我爱我家表示，这一细则无一不是在进一步提升首次置业和改善型购房的门槛，使得资金实力不强的首次置业者和改善型购房者难以实现购房计划，而这一政策效果将体现在近期交易量回升的势头受到抑制上。

>>>我爱我家关于“沪十二条”的表态

另外，“限购” 条款的出台将极大的打击上海楼市的成交量，这无疑是这次“沪12条”中杀伤力的一条，对投资投机炒房客，进行了精准的外科手术般的剥离，这对房价的稳定大有好处，同时，更进一步的展示了有关部门对于此次楼市调控的决心与力度。

“沪12条”中除了强调和重申了“保障房的建设和推进”、“打击捂盘惜售、哄抬房价”、“增加住房有效供给”，更推出了“被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。”的条款，以此增加商品房的供应量。我爱我家认为，“沪12条”的出台显然和近期市场交易量的回升和房价的反弹有关，但是近期市场交易量的回升主要还是迫切的自住型购房需求的集中释放所致，并非投资投机购房的结果。因此，要想解决当前的各种问题，从第四季度开始，重点还是应该放在增加有效供给上，包括普通商品房的供给和保障性住房的供给，而房产税的征收，很大程度上目的也在于把存量房市场上的闲置房源逼迫到市场上出售或出租，缓解在房屋买卖市场和租赁市场上供不应求的局面。

此次上海楼市调控将土地增值税的征管与商品房销售价挂钩，扼住开发商资金动脉，另外主体结构封顶才能办预售证，预防了开发商“炒楼花”。同时推出了“土地出让明确套型面积”与“三万平米门槛”的条款，进一步对房地产开发商施加了前所未有的压力，我爱我家认为，面对如此严厉及频繁的调控，房地产商不如早降价，打破沉默，避免整个房地产行业遭受更大的创伤。

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德佑副总罗亚东：从供需层面增有效供应更有意义

昨晚出台的“沪12条”细则中所提及的“限购令”问题，德佑副总罗亚东认为该条细则具有阶段性，在细则中只能了解到“限购令”生效的时间，并不知道截止日是哪天，真正的实际效果还有待于时间的考验，但细则对心理层面的影响可能会大于实际的影响。罗总表示，原本“以小换大、以旧换新”的阶梯式置业法则已然不再适用，“一步到位”的买房方式或许更适合目前的形势。

>>>德佑副总罗亚东：从供需层面增有效供应更有意义

目前很多媒体把焦点都局限于“关注‘限购’、‘三套房停贷’和‘房产税’等”方面，罗总希望媒体能够跳出条条框框的限制，着眼于细则供应面亮点的挖掘。罗总表示，此次“沪12条”出台标题的后半段“加快推进住房保障工作”很有意义，在“国十条”政策中侧重的是通过差别化信贷来抑制不合理需求的增长，而此次“沪12条”细则是通过住房保障工作的实施，来促进中长期内供需平衡健康发展。

据罗总介绍，上海二手房市场健康的成交量是20万套，而“5年新增100万套保障性住房”细则的出台在一定程度上分流了二手房的客户量。保障性住房的推出，使得中低端客户产生观望的情绪，从而暂缓了购房计划。对于中高端的客户，只是把买房作为财产储蓄的一种方式，因此，细则的出台对他们没有太大的影响。

有业内人士称“这次调控细则的出台是在为未来房产税推行释放信号”，对此，罗总表示之前的政策没有明确房产税改革试点这一项，而此次“沪12条”细则中明确提出要“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”显而易见政府是要大力将房产税改革试点动作落到实处。

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