交易流量逐渐走强 别墅市场助推房价再次攀升

一周点评——新增供应仍为需求推手 楼市逐渐回归理性

本周供求缓步上扬，双双回到15万平方米以上。供应环比上涨较为缓慢，同比下滑三成；成交环比上涨近三成，但同比仍下降六成，楼市走出“冰川期”。楼市新政百日已过，调控效果初步显现，近期由于刚性需求的拉动，楼市降价后吸引了买方入市，逐渐出现“价跌量升”的苗头。本周新增供应均为旧盘加推项目，楼盘个数与上周相当，开盘价格重现坚挺架势，交易量在近几周供应回升的带动下，攀升速度明显。7、8月份属于楼市传统供销淡季，其间众多开发商仍将采用少量多批方式探测市场底线，主力供应集中在9、10月份，楼市短期依然处于胶着期。

本周受郊环外别墅市场利好影响，全市成交均价再次攀升至2万/平方米以上。二手房方面，在房价松动了一段时间后，刚性需求者沉不住气，试探性入市，相比之下卖家更加从容，收窄降价幅度，成交量缓慢回升，而租赁市场依旧表现活跃。众多消息传出，今年后阶段的房地产政策或将维持现状，重点将在于贯彻落实上半年出台的政策，保证经济平稳增长将是下半年的政策基调。

上海中原研究咨询部经理龚敏表示，楼市谷底已基本筑成，伴随政策的沉淀平稳，并为了迎接“金九银十”的到来，8月份供应量将保持小幅震荡上行趋势，而交易量则在开发商“且战且退”的灵活策略之下阶段性稳固形成上扬势头，但预计绝大部分楼盘的价格调整幅度不会在前期基础上过多加深。

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一周交易播报——供应趋于平稳 成交逐步回升

楼盘活动

位于杨浦区国权北路青石路口保利维拉家园在售少余精装修房源，有85-89平米的2房；138平米的3房，均价34500元/平米。一次性付款可享97折，贷款可享99折。

位于闵行区都市路388弄复地北桥城目前在售三期阳光美庭的尾盘别墅，主要为沿河景观别墅，均价30000元/平米。据售楼处介绍，目前持有VIP会员卡的老客户可享受总价1%的优惠，新会员可享受0.5%优惠。

位于闵行区安宁路518号合生城邦四期在售90-103平米的两房和140平米的三房，均为精装修房源，装修标准为1200元/平米，均价17000元/平米。从售楼处得知，目前购房交20000元意向金可享受93折优惠。另还有最后几套联排别墅在售，户型面积250平米（包括地下），均价500万元/套，后续无别墅房源推出。

位于奉贤区奉浦大道95弄聚贤煌都目前在售207-264平米联排别墅，均价14000-16000元/平米，送20-30平米花园。预计2010年年底交房。另从售楼处得知，2011年或将推出房源。

位于浦东新区康桥镇绿洲康城亲水湾在售精装修房源，有57平米的一房、101平米的两房和131平米的三房，均价25000元/平米，现有购房可享9折优惠。

位于普陀区武威东路888号恒盛鼎城圣都汇目前在售为87平米两房和97平米、134平米三房，均价22000元/平米。从售楼处得知，客户若在3天内签合同，可享受2万元总价优惠，一次性付款有更大折扣，具体可去售楼处咨询。

位于虹口区四平路311号建邦16区目前在售位于社区中央的6号和7号楼房源，面积为101平米的两房和123-130平米的三房，均价38000元/平米。从售楼处得知，目前购房，贷款享受500元/平米优惠，一次性付款享受1500元/平米优惠。

位于松江区泗陈公路518弄泗泾颐景园在售独栋别墅和联排别墅，联排别墅面积为200平米，有6联排和8联排，附送地下室，均价18000-19000元/平米；独栋别墅面积270平米，附30平米地下室，均价30000元/平米。样板房已开放。

成交震荡上扬 供不应求重现

本周全市普通商品住宅（剔除配套动迁房）新增供应面积为15.13万平方米（1167套），环比上涨16.17%，新增楼盘为7个，与上周相同。本周普通商品住宅（剔除配套动迁房）成交15.43万平方米（共计1360套），环比上涨30.37%。当期供求比指标为0.98：1，供不应求局面再现。

图1：上海商品住宅周度供求走势（2009-2010年）

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老盘新推项目增多 成交价格涨跌互现 新兴板块受到追捧

本周新增供应7个楼盘，均为旧盘加推，位于宝山顾村板块的“保利叶都”再推388套、3.81万平方米项目，为本周供应大户，主力面积为83-94平方米二房和144-147平方米三房，开盘价为16000元/平方米，相比6月底的开盘价小幅下滑5.8%，VIP预约登记有3万元的签约优惠。位于闵行浦江板块的“新浦江城”共推出292套、3.53万平方米房源，主推78-90平方米的观景和165-240平方米叠院，开盘价20000-25000元/平方米，由于此次新推房源位置较好，开盘价相比3月的价格有所上涨，涨幅为11%，项目1-2层复式赠送约100平方米下沉式阳光地下室。位于奉贤南桥新城板块的“绿地海珀华庭”推出大面积房源，为158-177平方米三房和183-214平方米四房，开盘价格12500/平方米，环比6月价格下滑3.8%。位于浦东外高桥板块的“俱进家园”推出221套、2.05万平方米房源，主推86-119平方米二房，开盘价22000元/平方米，此案是自去年12月后今年首推项目，开盘价格也进一步上涨22%。

本周各个环线都出现了不同幅度的上涨，其中中外环上涨幅度较大，达到189.77%，其中浦东交易量上涨了近2.8倍，位于浦东北蔡板块的“地杰国际城”共成交61套、0.62万平方米房源，此案为政府、万科、复地共同打造而成，位于大浦东核心地段，是继碧云、联洋后，又一浦东国际高端社区，项目已连续推出多期房源，加上周边新楼盘较少，使得楼盘销售情况一直保持良好，本周成交均价28221元/平方米，环比上周有2%的上涨，项目目前在售90平方米小三房。位于杨浦新江湾城板块上周新推项目“九龙仓玺园”本周表现良好，共成交22套、0.42万平方米房源，成交价44088元/平方米，此案位于江湾镇核心区域，均为高标准精装修房源，周边有生态保护园，环境相当适宜居住，而社区与轨交10号线新江湾站仅一墙之隔，出行十分便利。另外，前两周新推盘的位于闸北大宁板块的“上海滩大宁城”本周交易量位居全市榜首，共成交137套、1.39万平方米房源，项目依托大宁国际商圈，又紧邻不夜城现代交通商务区，周边生活配套比较丰富，交通也较为便捷，可谓占尽地利，所以自开盘以来销售成绩较好，成交均价25293元/平方米，与上周价格相当。上周新推盘的位于松江新城东区板块的“绿地松江名邸二期”本周共成交84套房源，0.82万平方米，成交价12531元/平方米，环比上次价格上涨了5%。而近几周的成交热点楼盘位于嘉定主城区板块的“中信泰富又一城”本周再成交101套、0.87万平方米房源，成交均价12764元/平方米，与上周价格相当，价格相对较为稳定。值得一提的是，位于浦东曹路板块的“蓝山小城”本周在别墅领域表现抢眼，共成交23套、0.44万平方米联体别墅房源，成交均价32111元/平方米，环比上次价格有近20%的上涨。

图2：上海商品住宅各环线成交比重（2010年）

别墅市场抬头 全市均价再度上扬

本周全市商品住宅（剔除配套动迁）成交均价为21207元/平方米，环比上涨22.83%，由内至外各环线商品住宅成交均价分别为51429元/平方米、26851元/平方米、31059元/平方米、17536元/平方米、16189元/平方米，在高端住宅及外围地区别墅成交的双重影响下，本周成交均价再攀高峰，其中以郊环外涨幅，达到51.51%。本周成交价排名前三的分别为：黄浦“华润外滩九里苑”103972元/平方米、松江“中凯曼荼园”77313元/平方米、浦东“四季雅苑”76014元/平方米。

图3：上海商品住宅各环线成交均价（2010年）

一周新增、成交楼盘清单

表1：上海商品住宅新增供应楼盘（2010.07.26-08.01）

表2：上海商品住宅分类成交量排名5（2010.07.26-08.01）

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