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做高房价须担四大风险 银行或拒绝贷款

房天下上海二手房网 2010-03-01 09:17:00  来源:东方网综合 |
[提要]【搜房网上海二手房讯】最近银行对第二套房贷款有了许多限制条件,一些资金不足的买家打起了做高房价多贷款的主意。

【搜房网上海二手房讯】最近银行对第二套房贷款有了许多限制条件,一些资金不足的买家打起了做高房价多贷款的主意。做高房价和做低房价都是做阴阳合同,即双方真实的成交价格与备案的价格不一致。做低房价是备案合同价低于真实成交价,做高房价是备案价格高于真实成交价,由于银行贷款是根据成交价格的一定成数审批的,在成数不变的情况下,做高房价可以获得更多的银行贷款。

比如,一套真实成交价格为200万元的房屋,如果银行只贷七成,按200万元计可获得银行贷款140万元,但如果成交价格做高到250万元,同样贷七成,就可获得银行贷款175万元。而买方所付出的代价仅仅是要按250万元缴纳税费,以及多贷35万元的利息。做低房价为了少缴税,会受到税务机关的审核,如果税务机关认为成交价过低,会要求按其审核的合理价格缴税。做高房价是为多贷款,会造成多缴税,因此税务机关并不会对过高的成交价进行审核。

不过,做高房价存在以下四大风险:

一、银行拒绝贷款的风险。

房产是抵押物,在借款人不能还款时,银行可以要求拍卖房产并优先受偿。如果房产价值低于市场价,那么房产拍卖所得的款项很可能不足以偿还银行的借款,所以银行为规避贷款风险,很可能拒绝放贷。而付款是买方的义务,如果银行不愿贷款,买方又没有能力补足房款,那么买方就会构成违约,将承担逾期付款的违约责任。

二、银行解除贷款合同风险。

借款合同中通常有这样的内容:抵押物价值减少时抵押权人,即银行有权要求借款人提供新的担保,这也是为了保障银行的优先受偿权。比如,房产价值为200万元,而银行以250万元放贷,银行仅就200万元有优先受偿权,对超出的50万元没有优先受偿权。这就对银行很不利,所以银行要在合同中约定抵押物价值减少时借款人要提供新的担保。

做高房价是抵押物(房产)的真实成交价低于合同价,这同样会影响银行的优先受偿权,如果做高房价现象日趋增多,银行很可能会修改借款合同,即要求买卖双方保证向银行提供的合同价是真实的成交价格,否则银行可以提前解除借款合同并要求买方提前还贷或提供新的担保。

 

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三、税收风险。

做高房价是买方多贷款,卖方并不能从中获益,所以买卖合同通常会约定为买方应保证卖方实际拿到多少钱(即到手价),或约定做高房价所增加的税收部分由买方承担。而个人所得税、营业税都与房产的增值额或成交价有关,双方很可能会为增加了多少税收产生争议进而引起纠纷。

四、付款风险。

做高和做低房价都会产生两个不同的价格。做低房价可以订立两份价格不一的买卖合同,也可以订立一份买卖合同再以补充协议的方式将差额部分以“补偿款”、“装修款”的名义补足。

而做高房价通常都是签两份价格不一的买卖合同,并不以补充协议的方式另行约定差额,双方一旦产生纠纷,在出现两份价格不一的合同时,哪一份才是双方真实意思的表示?对买方来说,当然主张价格低的合同是双方真实意愿,而对卖方则正好相反。尽管上海市高院规定一般以后一份为准,但如果两份合同日期相同怎么办?这就需要有其他证据证明。由于付款是买方的义务,因此,买方应就付款义务承担举证责任,可见买方的举证责任大于卖方。(作者为市律协建筑与房地产法律研究会委员,上海市大邦律师事务所合伙人、律师)房地产时报

 

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