经济适用房推广将与板块内一二手商品住宅和谐发展

【房天下上海二手房】近期上海经济适用房进入审核阶段，经济适用房进入寻常百姓家的步伐又向前迈进了一大步，这又让人们开始担忧经济适用房周边商品房的命运了。据上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍：上海未来3年将建设1400万平方米经济适用房，加上这两年开工建设的600万平方米总计2000万平方米，约30万套。那么如此规模的经济适用房投入住宅市场，会对上海商品住宅市场产生重大冲击吗？

不少业内人士认为，由于上海楼市整体容量很大，所以经济适用房的大量建设和持续上市对整体楼市影响有限。但是对于经济适用房基地来说，情况却并不乐观。以目前松江泗泾徐汇区经济适用房的价格与周边商品住宅价格来看，基本上是其一半的水平。即使考虑到经济适用房70%的产权，5年后转让收入30%缴纳给政府的因素。以目前的经济适用房与商品住宅的价格差距来看，经济适用房的产权人尚有20%的利润空间，转化为均价就是2、3千元/平米。那么长期来看随着房价的不断上涨，5年后经济适用房真正上市后对周边商品住宅价格的冲击也是比较明显的！

但是另一方面，目前上海主要的经济适用房基地周边的商品住宅销售及土地拍卖的异动让市场也颇为关注。比如宝山顾村板块的保利叶上海目前销售均价达到了18000元/平方米，这个宝山外环以外的楼盘销售价格却几乎成为了宝山区最贵的住宅楼盘之一，但即使是这样在1月份截至到20日该楼盘依然大卖157套并将顾村板块的成交均价提升至1.6万元以上。在新江湾城爆出32484元/平米的楼板地价的地王之时、在上海大力推广经济适用房之势，上海主要经济适用房基地先后出现“定价高端”的楼盘热销、土地地王纷现的现象确实让人不解。对此，有业内人士认为是由于购房者对经济适用房基地的含义不了解，无法提前预知未来经济适用房对区域内商品房的冲击等信息不对称的时候做出的错误决定。难道真是这样吗？

汉宇地产调研了很多在这些区域购二手房的购房者了解到，大部分购房者目前对相关信息资料都掌握齐全的前提下才做出购房决定的。对于诸如区域是不是经济适用房基地这样的重点问题，被调研的购房者绝大多数都表示知道或者听说过，所以上述人士对经济适用房基地内的商品房热销的解释并没有事实根据。那么为什么大量购房者会在被业内认为最有可能受到经济适用房冲击的区域购买高价商品房呢？

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汉宇地产市场研展部认为：“市场永远是对的”这句话同样可以解释这一现象。首先，不论是宝山的顾村还是杨浦的新江湾城，从价格和品质上来看，这些区域的标杆楼盘并不比周边板块的楼盘差，而相对于中环以内动辄3、5万的大户型楼盘，这些区域的楼盘不论是单价还是总价对普通购房者的吸引力还是相当大的。在高房价的压力下，大量的购房需求向中外环或者外环以外转移已经成为市场发展的必然。那么下面的问题是，为什么购房者不在周边相邻的非经济适用房基地购房还是要选择在经济适用房基地购房呢？汉宇地产比较了同处宝山外环线以外的顾村和西城区板块，发现了其中的奥秘。目前西城区在售楼盘较多，如香逸湾、飘鹰锦和花园等价格在1.5万元左右，而顾村的保利叶上海均价已达18000元/平方米、东方帕迪欧的单价也上摸至1.5万元。而且西城区有轨道交通1号线多个站点，交通也比顾村方便。但价格方面顾村已经开始超越西城区。对于购房者来说，两个相差不大的板块选择更多的是看未来的发展情况。

顾村已经开始建设第二期（期已经开放）的规模是世纪公园三倍的顾村公园无疑更吸引人们的眼球。在市政府积极推进经济适用房的进程中，关于经济适用房周边的生活配套设施要跟上的整体发展思路让人们更有信心相信未来几年顾村的发展会更好。比如7号线的延伸线顾村公园站2010年世博会前通车；还有市政府提出的将优质的师资导入经济适用房基地，顾村小学和顾村中学的师资队伍得到了加强；顾村腹地公园型医院三级甲等医院华山医院北院即将开始建设；大型商业配套设施绿地商业广场、莱蒙商业中心等等一系列配套设施的逐步落实和建设提速，都让购房者感受到住宅经济适用房基地可以享受到更快成熟的商业配套。

经济适用房基地对周边商品住宅的影响不仅仅只有负面作用，刨除两者由于开发成本不同造成的房价冲击，单单从长期自住客户的角度来看，选择住在经济适用房基地就相当于得到了一个相比于相邻区域更优先发展的保证，有了这个优势难怪这些区域的楼盘会卖的这么火、地块更是不少名企抢购。

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