没有房地产不行 高库存不阻上海房价平稳上涨

一、二手房市场数据分析

1.上海二手房数据分析

据房天下统计数据显示，10月份，上海二手房挂牌量减价升：挂牌量达1,177,556套，环比9月下跌1.68%，同比去年10月上涨68.03%，二手房市场挂牌均价31,683元/平米，环比9月小涨0.27%，同比去年10月上涨6.98%。

成交量价双降：10月上海全市二手住宅市场成交31,591套，环比上月下跌7.13%，同比去年大涨95.86%，金九过后，银十交易量明显回落；房天下电商成交1161套，环比上月上升17.63%，10月上海二手房成交均价24,708元/平米，环比下跌2.00%，同比上涨14.58%。

表1 各区县挂牌量价及成交量价数据表

10月上海18区县中，14区县挂牌量均不同幅度下滑，其余4区县挂牌量上涨：挂牌量跌幅榜中，崇明、静安、普陀跌幅较大，分别下跌18.72%、17.22%、12.92%；涨幅榜中，嘉定、青浦涨幅较大，分别上涨4.25%、3.87%。

全市18区县挂牌情况显示，仅奉贤、金山、徐汇、崇明、青浦5区县挂牌均价下跌，跌幅依次为1.89%、1.46%、0.58%、0.50%、0.35%，跌幅均不大；其余13区县继续保持涨势，尤以杨浦涨幅大，环比上涨3.27%，挂牌均价达39392元/平米，其后浦东涨幅为2.72%、黄浦涨幅为2.50%。

图 1 各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

10月，上海18区县中13区县成交量均有所下滑，尤以中心城区下滑较大，黄浦、静安、卢湾三个中心区县分别占据跌幅榜前三，分别下跌21.52%、20.49%、20.13%；仅松江、崇明、青浦、奉贤、金山5区县成交保持上涨，崇明涨幅高，环比上涨30.71%，其后青浦上涨5.69%、奉贤上涨4.94%。

成交均价方面，10月上海18区县中13区县成交均价环比上涨，仅5区县环比下跌：成交均价涨幅较大的有：崇明、黄浦、青浦、卢湾、徐汇和虹口，上涨幅度分别为13.27%、6.81%、3.60%、2.55%、2.53%和2.52%；跌幅较大的有浦东跌2.40%、金山跌2.27%、闸北跌0.98%，跌幅都不大。

2、商圈二手房数据分析

1.1挂牌量及走势分析

10月，热搜商圈前20名中，三林库存房源量高为39,639套，环比上月稍有0.08%的下降。金桥库存房源量为25,911套，位列第二，环比下降15.88%，徐家汇库存房源量18,467套，排在第三，环比下降9.54%。10月各商圈库存房源量较上月多为下降趋势，其中惠南下降幅度大，降幅为26.74%；凉城上升幅度大，涨幅为10.51%。

图 3热门商圈库存房源量及环比走势图

1.2成交量及走势分析

10月份，热门商圈中成交多的是三林，电商成交套数为71，环比上升51.06%；其次为川沙，电商成交68套，环比上升28.03%；周浦电商成交43套，排在第三，环比上升53.57%；金桥、金杨两个商圈电商成交排名第四、第五位，成交套数分别为37套和34套，成交量环比上月也都有上升，幅度为12.12%和61.9%。

另外，中原和顾村两个商圈电商成交量有明显下降，中原成交13套，环比下降35%，顾村成交12套，环比下降50%。

图 4 热门商圈电商成交及环比走势图

二、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，浦东为热搜区县榜首，商圈搜索情况发生颠覆，闵行七宝击败金桥成为热商圈新主，上海康城为热搜楼盘首位。

10月，上海二手房市场热搜轨交线为6号线，热门轨交站点为海伦路站；宝山区实验小学直升热搜小学榜首，万科新里程再度成为为关注学区；两居室、70-90平米、150-200万均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，10月上海市各区县搜索热度浦东以19.16%的搜索占比成为榜首，其后闵行搜索占比11.99%，宝山搜索占比8.17%，位列第三。

图 5 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

10月上海二手房市场商圈搜索情况显示，闵行七宝、古美板块打破浦东金桥霸主地位，登上商圈热搜榜、二位，搜索占比依次1.96%、1.95%；浦东金桥竟然跌至第三位，与闵行莘庄并列，浦东三林名列第五。

图 6 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

10月份，上海康城以0.32%的搜索占比夺得第1位；艺泰安邦和印象春城分别以0.29%、0.22%的搜索占比，占据第2名和第3名。保利叶上海以微弱优势超过天馨花园，成为热搜楼盘第四名。细数10月热搜楼盘前十名可以发现，有5个楼盘都位于浦东，可见购房者对浦东的关注度之高。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

10月上海二手房市场轨道线路搜索榜中，6号线一反常态直接登上热搜榜首，搜索占比10.76%；7号线搜索仅以10.11%的占比屈居次席；8号线紧随其后，搜索占比10.35%； 9月占据榜首的1号线本次落至第四位，3号线也落至第五位。

10月上海二手房市场热门轨交站点榜前三甲与9月相同，仍为海伦路站（途径10号线，4号线）、中山公园站（途径2号线，3号线，4号线）、上海火车站（途径1号线，3号线，4号线）。其中，海伦路站搜索占比2.17%，中山公园站搜索量占比1.90 %，上海火车站站搜索占比1.88 %。

5.教育地产关注度分析

上海教育地产搜索热度一直很高，随着开学季的过去，环比有所下降，降幅为17.57%。10月上海小学搜索榜中，宝山区实验小学从9月第四直升到10月榜首，令人吃惊，其后控江二村小学紧随其后，浦东新区第二中心小学仍为第三。

表 4 学校搜索量排行榜

10月上海教育地产搜索情况显示，浦东三林万科新里程再度成为受关注学区楼盘，其对口小学是明珠小学C区，其后潍坊大楼升至第二位，对口小学为浦明师范附属小学，受宝山区实验小学热度影响，临江三村升至第三位。

表 5 热门教育地产排行榜

6.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，两居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到50%居首位；三居及三居以上占比为35% ，一居搜索占比为15%。

在价格方面，150-200万搜索热度升至高，占比17.53%，其后100-150万热度居次席，占比17.16%，200-300万占比16.23%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为23.14%，但环比上月下降0.58%；50-70平米的搜索占比为20.34%，位居第二；本月网友对90-110平米的需求上升大于其他面积，搜索占比为17.39%，环比上升0.54%。

图 7 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、房源分析及热门推荐

据房天下统计数据显示，10月份，闵行莘庄在网友热搜商圈中排名第四位，占比1.87%，较9月份的占比有所提升，莘庄二手房受到网友关注。在0.5%房源中，以下几套房源在装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有优势，受到推荐，推荐房源涵盖刚需房、改善房、地铁房、教育地产等多种类型。

表 6 推荐房源属性表

由图表可以看出，10月热门推荐的这几套房源有共通性。户型方面，都是2室2厅的户型，与房天下统计的网友热搜户型需求一致；面积区间上，推荐的几套房源面积在70-110㎡之间，而根据房天下统计数据，网友对70-110㎡面积区间的房源搜索占比为40.53%，需求较大，推荐的房源也能够满足网友对面积区间的需求。

热门推荐一：新金山花园

【房源特色】低总价、满五

【推荐理由】新金山花园位于地铁五号线银都路站附近，步行即可到达地铁站，出行十分便利。周边设施成熟，医院、银行、大型购物超市等一应俱全。房子是全明户型，南北通透，楼层好采光足。此房是满五年住房，可以免去个税和营业税，所交税费极少。160万的总价在莘庄商圈里已经属于低价位，业主置换，还有议价空间，因此，在价格上此房源有很大优势，容易受到刚需购房者的青睐。

热门推荐二：好世凤凰城

【房源特色】非毛坯、地铁教育地产

【推荐理由】好世凤凰城位于银都路上，是一个中型社区，小区内部杂物清理整洁定时打扫，安保设施齐全，配备24保安巡逻系统。小区所临银都路有超市、便利店、水果店、餐馆、药房、银行等配套，方便居民的日常生活。 此套房源采用非毛坯，户型方正，南北通透，可直接拎包入住。房子是地铁教育地产，临近地铁五号线银都路站和春申路站，步行即可到达这两站，出行非常便利，对口小学是田园外语实验小学，方便孩子上学，是改善型购房者的优先选择。

热门推荐三：上海康城二期

【房源特色】双卧双卫、教育地产

【推荐理由】据房天下统计数据显示，上海康城是上海市民10月份为关注的楼盘，搜索量为3566次，在楼盘热搜榜上占据首位，该小区较为成熟，周边配套一应俱全，小区内部还有主题会所、主题公园、高尔夫果岭、户外网球场等配套。此套房源空间开阔，格局方正，配有双卫，装修精美。此房源还是教育地产，对口小学为上海师范大学康城实验学校，这套非毛坯教育地产总价仅需175万，在二居室中性价比极高。尽管距离莘庄北广场地铁站3公里，但周围公交线路、站点数量多，出行仍然十分便利。

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

央行六次降息 百万房贷每月比1年前少还千元

央行宣布自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，并且降准0.5个百分点。降低存款准备金率意味着释放货币的流动性，也就是说银行可放贷的钱变多了。与此同时，降息使得购房者的还贷压力再次下降。

解读：此次“双降”，总体上符合市场预期，是为了继续给予市场低成本、宽流动性的一个做法。第四季度是房企冲业绩的时候，这个时候继续降息，能够鼓励购房者积极入市。无论从信贷成本角度还是后续房价上涨预期的角度，都能够继续刺激市场交易。

国家全面放开二胎 将对楼市产生三大影响

10月30日，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。这也许是一项迟到了十几年的改革措施，而且暂时也还没走到完全放开生育的那一步。但不管怎样，这毕竟是继“单独二孩”之后的又一大进步，也是中国经济在现在和未来收获的一大利好消息。

解读：二胎后，家庭结构发生变化，将会影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。同时，市场对改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。另外，全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

2、案例解读

闸北静安合并 促闸北“身价”上涨

10月12日出版的上海市闸北区下属官媒《闸北报》确认闸北、静安两区将实施合并。在之前9月传出静安区、闸北区要合并的事情过后，闸北二手房就出现了很多房东“跳价”情况。

统计闸北、静安区域二手房发现，静安闸北合并消息传出后闸北区二手交易量迅速攀升，其中彭浦新村日均交易量增长5%~10%，房价平均涨幅在2%~3%。而价格涨幅大的当属具学区、环境优势于一体的大宁板块，平均涨幅在4%-6%，主要集中在近几年开发的高档小区。

两区合并对于重点幼儿园和高中学校的招生情况可能产生一定的影响，静安闸北两区内均有三所公办示范幼儿园，都是区内招生，但是闸北的人口要远大于静安，示范幼儿园极有可能处于供不应求的状态，若静安合并进来，将改善闸北示范幼儿园的需求困境，但同时可能会加剧静安区内的竞争，因此教育地产将更加引人关注。

虽然两区合并的预期在闸北的二手市场上造成了部分业主的调升报价。但需要指出的是，决定住宅价格的区位、交通、楼盘品质、配套等要素在短期内并不因两区合并而有所变动，因而这一调价更多是心理层面的一种反映，尚不具备推动区域房价上涨的实质性力量。两区合并对住宅价格长期走势的影响将取决于新区成立后政府在城区规划建设、医疗教育等公共资源统筹等方面的具体举措。

3、市场展望

10月素有“银十”之称，特别在今年一系列楼市利好政策之后，10月上海二手房成交似乎仍会火热，但终成交套数较9月有所回落，还是有点令人意外，或许是自3.30新政后，4月开始上海二手房月月火爆，成交量更是一路攀升，在如此高位下，10月上海二手房成交量有些回落也可理解，而且十一黄金周或多或少也会对二手房成交有所影响。

10月下旬央行降息再次坐实是对经济形势不太好的表态，迫于经济形势、GDP的压力，政府一再出台楼市利好政策，降息对二手房交易来说是实在的优惠，也是有效的方法。紧接十八届五中全会宣布“全面二孩”、“十三五”规划提及房地产可持续发展、楼市去库存等都是释放利好信号。

自9月以来，各城市包括上海又掀起新一轮土地交易热潮，也是政府释放出的楼市信号，房地产不会“硬着陆”，即使如今高库存，房价出现大幅下滑也不现实，这是经济形势所不能承受的。所以现下真的是购房佳时机，房贷利率一降再降，10月上海二手房成交均价虽小幅下滑，但长期来看，缓慢上涨还是大势所趋。