沪一天三块土地竞拍溢价皆超100% 房价或上涨

在上周的沪上土地市场上，发生了一天内三块土地竞拍溢价皆超100%的火热场面。保利地产以总价41亿元夺宝山区大场镇W121301单元08－02地块，溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米；旭辉、上海建工联合体26.16亿元夺青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块，成交楼板价22122元/平方米，溢价率114.9%；首创10.98亿元夺得青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块，溢价率103.87%，成交楼板价17324元/平方米。高溢价土地的背后直接引发市场对于房价的无限猜想。在网上，“房价又要飙升了！”“郊区也住不起了！”的声音此起彼伏，不少刚需置业者也担心再不入市，未来购房的成本会不会越来越高？

但是，笔者采访了多位业内人士则淡定表示，近年来大型房企纷纷向一二线核心城市战略转型，作为国际性大都市的上海土地供应稀缺，对于优质或发展潜力的宅地，大型开发商均表现积极，高溢价率将成为常态。而土地带动房价的上升是一个必然趋势，但是，就目前上海仍严格执行“限购”政策来说，市场仍以自用买房需求为主，因此，土地的高溢价并不会立即在房价中显现。对于置业者来说，就这三块土地的区域而言，区域内仍有较多新品可选，可根据区域的规划和产品本身置业；同时对于开发商来说，土地价值和价格提升，无疑增强了对后市的信心。

优质住宅地块

高溢价率将成常态

戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏告诉笔者：“此次青浦及宝山住宅地块高溢价率的宅地成交，在上半年已见端倪。”据其数据统计，2015年1-8月，上海土地市场住宅(包括含住宅的综合性用地)成交25幅，平均溢价率39.8%。溢价率高的三幅地块为2月成交的闵行颛桥地块、6月成交的青浦徐泾和宝山大场地块，溢价率分别达95.55%、95.1%和89.65%。由此可见，此次成交属于上海住宅土地市场高溢价率的持续性表现。

同时，此次成交的三块宅地，虽溢价率较高，但因起始的基数价格较低，溢价为0.88-1.18万/平方米，而今年7月成交的闸北火车站地块与8月成交的杨浦平凉地块，溢价率虽分别为50%及60%，但每平方米溢价达到了0.9万及1.35万，因此，此次成交的地块每平米的溢价水平并不突出。

而且，陆骑麟表示，从近期土地市场成交的情况来看，尤其是优质地块，土地的成交楼板价接近和超过周边在售楼盘单价的情况已经成为常态化现象，并且房企间的竞争压力也在不断攀升。今年以来，房地产市场极速回暖，成交量非常活跃，导致开发商高价拿地，从历年的经验来看，每每市场活跃的时候，开发商的拿地心态都非常激进，也容易产生高价地块。

不宜非理性追买

而忽略供需关系

从上海近两年的住宅均价来看，增长率超过10%。如以10%的均价增长率、现板块内品质较高的一手在售楼盘均价做个测算，约两年后，青浦新城地块品质较高的项目均价将达到2.78万/平方米，青浦赵巷及宝山大场地块品质较高的项目均价将达到4万/平方米。以上述预测售价与目前三地块1.73万/平方米、2.21万/平方米与2.23万/平方米的楼板价进行对比，开发商拿地的风险还是在可控范围内的。

但对于置业者来说，尤其是首次置业人群，高价的土地势必引发房价的攀升。本周，在青浦一售楼处现场，看房者叶先生就向笔者显露出两难的抉择，“因为‘双降’政策的出台，触动我有了买房的想法，为今后结婚做打算。现在有空的时候就来看看房，了解到上周这里的土地就卖到1.7万/平方米，未来一两年房价肯定更高，倒时结婚了，买房的压力更大了。”

对此，世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨认为，虽然土地的高溢价会推动房价上行，但对于置业者来说，在执行“限购”政策的大背景下，不会对当前楼市造成较大的影响。目前区域的房价仍根据供求关系来决定。因此，置业者在看到未来价格走高的同时，不应非理性追涨买房，而应该注意到目前如宝山、青浦这些区域尚有一定的供应量，有较大的房源选择的空间。事实上，置业者买房都有一个弹性的预算范围，如房价不合理的攀升，超过了主流人群的平均的总预算值，“曲高和寡”的市场也并非开发商真正想看到的。