4月楼市，春天还是夏天？

4月以来，很多城市的天气突然冷了起来。南方一些地方从20多度剧降至五六度。这很正常，春天的天气就是多变。没准过两天又回到20度。再怎么冷，也是春天，而不是冬天。

当然，每个人的体感不同，对温度的适应性也迥然。有人喜欢春天，有人喜欢夏天。就如同楼市，很多朋友巴不得就固定要火热的夏天，永远让人手心冒汗。这当然不可能。

严格来说，目前的楼市，基本就像是春天。而今年的春天，如果说是政策带来的，想必你不会反对。3月30日央行、财政部对住房信贷和税收政策的调整，效果据说是立竿见影，次日的成长量就反弹。这固然是政策制定者所乐于见到的。

尴尬的是房价。窃以为，即使是地产商，也是盼望成交量增长多于喜欢价格上涨。毕竟落袋为安，房子卖出去收回的货款才是自己的。但也有追求利润大化的企业，政策刚发布，他转身就宣布涨价。

按理说，商人唯利是图，他们要涨价，旁人不便插话。但好在我是个观察者，冷言冷语是我的本分。于是，我必须赶紧说出来，这个时候涨价真的是被猪油蒙了心。

原因不外乎两点。其一，中央千方百计想把市场给烘热乎，你们倒好，兜头浇来一瓢冷水。降低首付，下调房贷利率，目的是吸引购房者入市，而涨价，分明是吓退购房人进场。涨价是供不应求时候做的事，现在买房人刚动了念头，你就挥舞大刀，对不起中央的一片良苦用心。

其二，现在涨价是杀鸡取卵。假如你们家房子好卖，也犯不着政府来帮你。我晓得很多老板今年都强调利润率，但房子得卖出去才有利润率，你这么一涨价，看房人远远望见转身就跑，不但利润率落空，连完成销售指标都悬。

当然，那些嚷嚷着要涨价的开发商，更多是一种营销伎俩。2009年、2010年那会儿，地产商要是宣布第二天涨价，当天夜里管保就有一批人拿着小板凳连夜排队。据说，前几天上海也有排队买房的。但我实话告诉你吧，这都是地产商找的托儿。话说即使2008年也有销售火爆的楼盘，但这时节的排队实在太蹊跷，更像是地产商不聪明的公关公司吹的凉风，目的是逼迫迟疑的购房者赶紧下订单。

2014年9月30日央行调整第二套房信贷政策，接着就有地产商说是计划涨价。结果怎么样呢，10月份市场确有好转，但这更多是季节因素，新年后又是一片冷清。涨价的地产商应该功不可没。楼市夏天时的营销招数拿到初春来用，那些地产商太猴急了。

对于330新政，很多业内人士说这是中央在救市，我不这么看。既然定下的GDP增长目标是7%，就说明决策层认为经济下行不能失速，而能找到的刹车阀，非地产莫属。说白了，需要房地产起到稳定大势的作用。虽然从改善经济结构的角度分析，应该继续把房地产占据太多经济资源的份额降下来，但多年来的现实告诉我们，理论与实际从来要分开。所以，对稳定住房消费就是稳定经济的做法，我必须表示理解。

话说回来，有一个现象值得引起注意。在持续限购限贷的背景下，2013年很多城市的商品房销售额和成交量，以及房价，都创下历史新高。但一进入2014年， 政策没有任何变化，突然就卖不动了，地产界一片惊慌，茫然不知何故。

我要是脸皮厚一点，一定要声称，我是批说出这是市场自身因素在主导调整的人。但转眼又想，即使你得了又没有奖牌更没有奖金，争这个做什么。说这句话的意思是，政策固然仍是影响中国房地产市场的重要因素，但是，经过10年的培育，市场力量已经悄然成长，偶然可能还会盖过了政策的力度。诸君不要低估了。

例如很多房企，高负债高周转的策略用惯了，以为无坚不摧，哪想到2014年就转不动了。你所有的现金流都是按月甚至按周来安排的，销售受阻，周转不灵，老板就免不了紧张。政策也未必救得了你。甚至降价也不管用。

这是因为，前10年的供应与需求，与进入2014年以后的供应与需求，有了重大变化。政策的调整，或者说调控政策的变化，不过是尽量熨平楼市波动对经济的影响，但无法替代市场自身的运行规律。就如同温室里的春天，与自然界的春天，毕竟是两个世界。