楼市新平衡点博弈：高库存承压

“330”新政之后的3天内，长三角楼市并没有出现业内预期中的集体狂欢。杭州一名资深业内人士表示，“未来5到10年的中长期，一手房供过于求是常态。一手房倒推二手房价滞胀，此时营业税也取消了，那么购房者出于性价比考虑，会更倾向于购买属于二手范畴的次新房。”换言之，那些手抓多套房子的业主们，迎来了套现的机会。

一手房市场反弹不明显，从南京天的表现可见一斑。3月30日，新政天，南京两大库存高地——河西新区和浦口新区，各大销售中心看房客寥寥可数。而部分楼盘签约数的增加也主要是因季度末房企冲业绩。例如杭州融创营销团队在3月31日这天，旗下6个楼盘实施全天24不打烊计划，推出多套特价房，有值班销售人员凌晨1、2点仍在售楼部争取能来下定的客户。

专家表示，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，开发商跑量的同时可以适度调整价格策略，但其他地区则必须将坚持去库存放在首位。

高库存承压

数据显示，截至今年2月底，上海楼市库存1297万平方米，为高，按照近三个月销售平均值85万平方米匡算，去化周期需要15个月；杭州库存1194万平方米，高于北京的1034万平方米，按照杭州近三个月销售均值为77万平方米匡算，去化周期也要15个月；苏州806万平方米库存，按照近3个月来65万平方米的去化速度，需要12个月消化周期；南京706万平方米的库存，以近3个月71万平方米的去化速度匡算，少也需要10个月去化。

而这几个城市2014年的土地供应量并不低，其中上海供应的住宅用地总建筑面积为1311万平方米，杭州为1082万平方米，南京为1577万平方米。这些土地供应将会陆续于下半年和明年入市。

 这就不难理解业内专家和开发商对于下半年和明年楼市供应量持续高位运行的普遍共识。万科总裁郁亮在3月31日的万科年报发布会上分析指出，2014年市场萎缩明显，成交金额下降了7.8%，14个主要城市下降10%。虽然第四季度由于政策扶持有所改善，依然还没有走出去库存这样一个区间。

楼市高库存已成不争事实，而去化率也在屡创新低。

有关专家指出，高库存下，上海今年3月商品住宅的成交量依然偏低，在近4年3月的成交量中依然垫底，且比近4年3月的平均成交量99.39万平方米的水平低了21.54%。

黄志坚分析认为，在“330”新政的利好叠加下，预计4月份的成交量能有所上升，但上升的程度与开发商的价格策略有关。

因此，从目前商品住宅的供求关系看，去库存仍是当务之急，只有持续放量，价格才有上涨的动力，开发商没有理由盲目乐观。

郁亮以成交批售比来分析，认为去年年底的时候基本回到1左右，比起9月份0.65比较明显改善，但是还是没有超过1。从库存去化月数来看，9月份达到 16.5个月，年底降低到11.3个月，确实有所好转，但是并没有进入正常合理区间，合理区间是5-10个月，还是略高于合理区间上限。

谁的机会？

有专家说，市场是否回暖仍然受银行“惜贷”等因素的影响。但以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机 二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策有可能促使这些企业继续购入相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。

因此，业内人士指出，房企在跑量的同时可根据市场层面“阶段性”的变化特征调整自己的城市布局策略，将资金投入到市场基本面良好的城市土地市场，优化城市及项目布局结构。

以融创集团为例，融创集团董事长孙宏斌始终坚持“区域深度聚焦”，主要布局京、津、沪、渝、杭五大区域。同时，在其主要布局的一二线城市中重点强调本土团队，提高市场占有率。

而购房者并不着急入市，而是更关注后续地方细则的出台。例如在杭州，众多中产阶层家庭终于等到了二手房套现的机会。据统计，2014年杭州（含萧余）共成交二手房35961套，新房91751套。二手与新房成交之比约1：3。

“新政对于营业税的减免，直接降低了购买成本。”上述业内资深人士认为，这有利于加速次新房的流通。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，营业税减免年限的缩短以及二套房首付的降低，为改善型置业提供了较大的便利，既有利于其出售已有房源，也有助于其获得更大的贷款额度。尽管在政策出台初期，由于税费的减免会造成房东的跳价。但长期而言，二手房市场有效房源供应的增加能够遏制房价的过快上涨，不过总体的上涨格局不会改变。