9月上海二手房市场：九成板块下跌 指数跌回去年

上海二手房指数室今天发布报告显示：2014年9月，上海二手房指数为2894点，比上月下降25点，环比下跌0.86%，跌幅环比扩大0.15个百分点，二手房指数连续四个月下跌，跌幅尚未收窄。

9月上海二手房市场并未有“金九”迹象，指数跌回去年10月份水平。下跌板块由上月占比8成扩大至逾9成，市场呈现普降格局。上海二手房指数室认为市场特征为：其一，一手房库存压力大的新兴城区，开发商采取以价换量策略促销，导致一二手房价格倒挂现象进一步扩大，并且开始小范围波及传统市区，加大分流二手房买家。其二，二手房8月成交量率先小幅反弹达环比7.3%，9月开始在波动中艰难筑底；而一手房9月也止跌回升，成交量环比增幅则超越了二手房。目前上海主流中介纷纷将业务从居间二手房扩大到代理一手房，也从侧面反映了这一市场走势。截至9月30日，全市二手住宅挂牌量跌破10万大关，为96725套，较年初下降21.25%，较上月下降6%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为为29258套、54579套、12888套，较年初分别下降28%、16.8%、22.47%。

截至9月27日，仅北上广深和三亚5个城市仍然限购，而三亚将于10月7日取消。9月30日，传闻中的限贷松绑终于尘埃落定，央行发布通知放松首套房认定标准，结清首套房贷再贷算首套。新政释放出支持改善型需求的信号，这将提振市场信心，成交下降或可终止。

二手市场分流明显

2014年9月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体下跌1.04 %，跌幅较上月扩大0.22个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴9月整体下跌0.86%，跌幅较上月扩大0.24个百分点。

9月，传统市区如静安、普陀、杨浦、徐汇分别下跌1.14%、1.02%、0.95%、0.90%，跌幅较上月分别扩大0.55%、0.38%、0.14%、0.26%。区域内一些中高端改善型房源成交量出现微幅扩大，成交案例中有些降价达10%以上，随着议价空间的放大，看房人数出现一定增长，但买家仍然只有看到性价比突出的房源才会下手，目前看房成交比在1：70。而刚需类卖家，本身就有置换需求，由于各大银行普遍放款周期在2-4个月，为求连环交易顺利，对于付款方式上好的客户，降价幅度能达到6%-8%。连环交易案例出现了“两头降”的现象，即出售降价，买进砍价。

9月，新兴城区整体下跌0.85%，跌幅较上月扩大0.18个百分点。跌幅较大的松江、嘉定、宝山近市区部分分别下跌1.07%、1.03%、0.86%。9月新兴城区内一手楼盘以价换量，个别单价3万以上的楼盘降幅甚至达到20%，导致这些区域的二手房客户分流明显。为了争抢有限的客户，二手房卖家跟风降价普遍达到10%。而200万元以内的中小户型房源，议价空间也有所提升，达到5%-8%。由于一手房库存压力不减，未来新兴城区内一二手房抢客现象还将持续。

9月，非新兴城区整体下跌0.81%，由于持续下行，跌幅较上月缩小0.13个百分点，为跌幅缩小的区域。区域内奉贤海湾、浦东临港、金山枫泾分别下跌1.18%、0.99%、0.85%。这些区域买家可挑选余地大，买方市场特征明显。二手房卖家不得不做出更大的价格让步，但成交依旧低迷。

板块呈现普跌格局

2014年9月全市130个板块中，下跌板块122个，占比94%；上涨板块2个，占比1%；持平板块6个，占比5%。

下跌板块平均下跌0.88%，跌幅环比扩大0.03个百分点。下跌板块较上个月增加22个，跌幅超过1%的板块有47个，下跌板块占比逾9成，呈现普跌格局。一向价格坚挺的也出现松动，松动占比约20%。中高端住宅板块跌幅较大的黄浦淮海中路、松江佘山、静安南京西路分别下跌1.50%、1.48%、1.18%。目前市场中500万以上的中高端住宅，普遍让利在30万-50万不等，如静安江宁路板块的一些带有学区概念的75平方米两房，前期挂牌价格在600万左右，目前成交价格在550万。新兴城区的一手房高库存板块，一二手房价格倒挂明显，部分单价相差甚至达到3000元。促使二手房诚意卖家降低挂牌价，其中如嘉定南翔、宝山罗店跌幅较大，分别下跌1.53%、1.01%。另外浦东成降价“重头区”，如浦东航头、周浦、唐镇、惠南分别下跌1.29%、1.25%、1.23%、1.20%。

持平板块6个，如闵行吴泾、青浦徐泾、金山亭林、松江小昆山。这些持平板块成交稀少，挂牌房源即使调低价格也乏人问津，卖家索性撤牌惜售或维持挂牌价格，由此价格似无变化。

上涨板块仅2个，平均上涨0.20%，涨幅环比扩大0.04个百分点。由于连续4个月颓势不改，房价上涨再无动力，多数卖家选择降价顺应市场，由此上涨板块大幅减少。而9月的价格上涨，也是基于前期价格较大幅度下跌后的微弱反弹，仅闵行颛桥、金山朱泾板块整体上涨0.21%、0.14%。作为刚需类房源一旦出现成交放量，价格会微幅上扬，这体现在个案楼盘中。

上海二手房指数室认为，9月二手房市场呈现房价普降，这是伴随“去行政化”的市场自我调节的理性表现。目前二手房成交量微弱上升，主要源于议价空间大的房源快速成交，而就大部分区域来看，尚不能谓之回暖。卖家心态由之前小幅降价转为较大幅度让利，买家则变得更不轻易出手。而之前影响改善型需求的限贷政策，央行于9月底发出首套房认定通知予以松绑。房贷政策从之前的利空转为利好，市场走势将大为改观。二手住宅中普通房为交易比重的四分之三，以改善与刚需的比例，约占三成的改善型需求将直接受益，享受首付款三成甚至贷款利率下调。下月二手房成交能否逆转重现“银十”成色，以改变“金九”成色全无的困局，或可期。