普宅标准上调税费降低 刚需买房时机已近

近日，北京市市长王安顺明确表态，“冷静观察，不轻易出台新的政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会消弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。”

然而，“冷静观察”并不意味着不作为。北京市住建委表示，下一步将会满足居民自住型、改善型需求，适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，促进二手房流通，环节供需矛盾。

何为普通住宅？

普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。高级、别墅(论坛)、度假 (论坛)村等不属于普通标准住宅。普通住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

上调普通住宅标准的意义？

目前二手房交易当中的营业税和契税征收都与是否普通住宅挂钩，若普通住宅标准上调后，部分房源由“非普”转为“普宅”，相应税费成本将降低不少，直接降低了一部分购房者的置业成本，进一步活跃房地产市场，也会在一定程度上直接促进“刚需 ”入市。

普通住宅与非普通住宅税费差很大

个人所得税：成交价*1%

1、普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭住房，免征。

2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。

3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。

4、直系赠与，看老证，满5年免征。

营业税：成交价*5.6%

普通住宅满5年(含5年)免征。

普通住宅未满5年，全额征收。

非普通住宅满5年，差额征收。

非普通住宅未满5年，全征

契税

成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是住房的按成交价3%征收。

成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是住房的按成交价3%征收。

成交价*3%，(144平米以上含144平米)

业内解读

一线城市限购不能取消 但微调很有必要

其实地方政府很多还是好面子，在限购取消上不敢出明确的意见。这也是为了消除一定的舆论压力。当然，对于一线城市来说，限购还不能取消，否则容易激活此前蛰伏的投机购房因素。当然，进行微调倒是有必要的，北京通过调整普通住宅的价格，本质上也是吻合了目前市场变化的特征，能够对未来的限购政策执行注入更切实际的元素。上海知名房地产研究员严跃进表示。

此类措施自然需要为其他一线城市所借鉴，尤其需要在分类调控上进行贯彻思路。比如分物业、分行政区、分地段等进行分类调控，从而既不违背限购思路，也利好成交量的活跃。同时在信贷方面也需要积极应对，从而给市场注入润滑剂。另一方面，也要在舆论引导上加大管制，从而稳定市场预期和秩序。