上海楼市6月翘尾行情难继续 开发商或以价换量

记者按相关机构的数据测算发现，今年上半年上海商品住宅的新增供应量比累计成交量多出近三成。而在范围内，据中指研究院的实时数据，6月100个城市中，包括上海在内有71个城市的新建商品住宅均价环比下跌。

有分析认为，商品房库存积压会推动楼市价格下行，而这个过程或持续一年。不过，房地产市场的需求依然存在，要看开发商是否愿意把价格降至底部，以价换量去库存。

“7月降价楼盘不会多”

金丰易居&佑威数据显示：2014年6月，上海市商品住宅成交面积为71.37万平方米，环比上涨19.85%，比去年同期下跌了36.5%；成交均价为26550元/平方米，环比下跌3.79%，比去年同期上涨10.66%。

佑威机构执行董事黄志坚表示，6月楼市成交量在5月低位基础上有所反弹，但比去年同期仍有较大跌幅。而这波短暂的反弹行情不仅建立在即将到来的各房企半年报节点上，还是在项目开盘一再拖延、集中放量的基础上获得的，实际的成交量情况仍低于开发商预期。

“经过持续数月的低迷，目前楼市的价格底部已经清晰可见，刚需楼盘只要降价10%、改善型楼盘降价20%就可以获得很好的销售业绩，就看开发商是否愿意降价。”中房信分析师薛建雄表示，现在一部分开发商已开始行动，但多数开发商还不愿意降价。这取决于开发商的资金链情况。目前有不少开发商还能挺住，到了下半年则难说。

薛建雄说，进入7月，由于新增供应量不会像之前那么充足，加之市场温度仍然偏冷，楼市仍将面临成交乏力的情况。

6月楼市成交量虽然环比有所回升，但总体仍然偏弱，考虑到6月之后开发商暂时没有销售指标压力，上海某开发商营销总监预计7月各开发商的价格策略会相应趋缓，降价销售的楼盘不会太多。即便再有以价换量的营销动作，也会避开炎热的7月，而选在8月下旬。“不过7月上半月楼市仍然会有一定的成交量，因为很多在6月份刚刚签约的成交会延续到7月上半月来。”该营销总监说。

未来走势还看政策变化

某外资房企总经理表示，6月最后一周楼市新增供应量，尤其是刚需新增供应量出现明显放大，其中部分刚需楼盘都推出了优惠措施，使得成交量出现翘尾，预计这一翘尾行情会在7月有所延续。但延续到什么程度，还要看银行个人房贷政策能否出现积极的变化。

“目前银行个人房贷的审批速度确实加快了不少，但利率优惠方面仍没有松动。如果利率优惠也能跟上，那将促使开发商积极推盘。”上述外资房企高层说。

上海某房企副总经理也认为，6月下旬一些城市陆续传出取消限购的消息，使得市场信心有所提振，7月楼市走势如何也仍然要看政策的力度，“预计7月楼盘促销的情况会比较多，毕竟整个上半年的销售都不佳，现在各楼盘只要打个9折就都能卖得很好，各个板块的价格底部摆在那里，开发商心里都清楚，所以会有行动的。”

金丰易居&佑威监控的数据表明，上海上半年商品住宅累计成交了406.19万平方米，而同期商品住宅的新增供应量则为525.98万平方米，在新增供应相对充裕、成交却不同步的状况下，库存增多将加大房价下行的压力。

中指院百城房价数据显示，2014年6月，100个城市新建商品住宅平均价格（加权平均）为10923元/平方米，环比下跌0.50%，连续第二个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。与5月相比，6月价格环比上涨的城市数量减少8个；6月价格环比下跌的城市数量增加9个。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第六个月缩小。

另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，同比上涨12.32%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前楼市整体处在一个去库存的过程中，不同城市之间分化更剧烈，预计价格下调的过程会一直持续到明年下半年之前，“一线城市也会出现区域性的价格下调，但在市中心等供应量较小、抗跌性较强的板块，房价还是会有上涨。”