如何规避二手房交易过程中的霸王条款

卖房子会碰到的问题

1、正规的房屋买卖合同应该是什么样的？

答：在上海，正规的房屋买卖合同应该是上海市房屋土地资源管理局制定、上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》，该合同为网上备案专用合同，简称“网签合同”。以上网签合同为交易中心认可的买卖合同，也是房屋交易过户的必要材料。

信义房屋提醒您：认清即将签署的合同性质，只签有条形码的“网签合同”，拒绝“线下合同”。

在信义房屋签订的所有买卖合同都是房地产交易中心认可的“网签合同”，所有买卖合同都由法律本科以上学历的专业签约法务人员撰写并解释，所有买卖合同都在位于淮海路力宝广场的信义总部签署，用法律严控房屋交易的各个流程，保障交易安全。

2、定金解约后，中介要求我支付房屋总价款2%的“违约金”，我要付吗？

答：不需要支付。

常有中介公司在定金协议（甚至将定金协议冠以《房屋买卖合同》的抬头）中约定“签订本协议即视为中介方居间成功，如因可归责于一方的原因导致未签订买卖合同的，过错方应向中介支付相当于房屋总价款2%的违约金”，这种约定的结果是，只要签订了该定金协议，中介公司的居间活动就已视为成功，无论买卖双方最终是否成功订立正规网签的《上海市房地产买卖合同》，中介公司都有权收取中介报酬。这一条款的规定事实上限制了委托人权利的行使，加重了委托人的责任，有悖于委托人委托中介公司居间的初衷，且与《合同法》所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付报酬”原则相违背，因此该条款应当认定无效，您有权不支付中介报酬，但仍需支付一定金额的“从事居间活动支出的必要费用”。

信义房屋提醒您：如您即将签署的《定金协议》或《意向金协议》中有上述条款的，可要求删除条款，如中介公司拒不删除的，请慎重考虑可能产生的风险。

信义房屋除客户跳单外，未促成成交、签署买卖合同的，坚决不收取或等同于的服务费/违约金/赔偿金/补偿金，仅收取适当的“从事居间活动支出的必要费用”。

3、签委托书对卖方有何影响？

答：签委托书有利于卖方更快更高价的出售房屋。

常有卖方会将售屋信息告知周边的所有中介公司，其后又马上后悔不迭，因为电话、短信和上门骚扰让很快使得卖方苦不堪言。很多客户反映有“一看就不会买我房子的人”被不认识的中介带来看房，不仅造成卖方生活上的困扰，也会拉长售屋的时间、不断降低卖方对售房的信心和期待值。

信义房屋提醒您：选择优质的中介公司签署书面委托书，拒绝那些从未签署书面委托或从未告知售房需求的中介骚扰。

信义房屋所有在售房源均为卖方已签署书面委托合同的房源，也即“无委托不销售”。我们会请您在委托合同中的《房屋状况说明书》明列了抵押租赁状况、是否存在漏水漏电、司法查封、违章建筑、甚至户口情况等几乎所有与房屋相关的信息。在全面了解房屋信息的基础上，有的放矢地选择真正有购买可能的购房者进行看屋和磋商，增加售屋的效率。

4、签赔、限时出售对卖方客户有风险吗？

答：有较大风险。

从沪上现有的签赔、限时出售委托合同来看，普遍存在的问题有：

1）卖方必须同意委托该中介公司、将房屋钥匙交由其保管、并授权其代为收取买方客户购房定金。而这三项对卖方而言，都是高风险的委托。

2）中介为卖方找到买受方之后，卖方必须在其通知的时间内签署房地产买卖合同。但众所周知的是，房地产买卖合同条款是复杂而冗长的，绝不是该《限时出售定金收付书》上简单描述的房屋总价及首期款、贷款金额这三项约定就能囊括的。一旦卖方因其他条款不能与买受方达成一致而拒绝签约时，就会存在违约风险。

3）卖方需承担“”的超高违约责任。

一旦卖方发生未按约定及时签署房地产买卖合同、提前解除委托、交由其他中介居间等情形的，不但须双倍返还限时出售定金和中介代付的购房定金，还须向该中介支付相当于委托房价款2%的违约金。显然，这与我国《合同法》关于“定金和违约金不能同时适用的”法律规定是相悖的。再者，卖方收取了1000元的所谓“限时出售定金”，但却要承担“2000元+2*购房定金+2%*委托房价款”的违约金风险，以300万的房子为例，则需要赔中介至少62000元的违约金。此种权利义务不对等，一味加重消费者义务的合同条款，显属霸王条款。

信义房屋提醒您：在利益面前，保持清醒的头脑，逐条看清合同、考虑风险。如确需签赔的，请约定符合市场行情的房价（以防签约后发现房价过低，但又不得不依此价格出售）、要求中介方明确对等的违约责任（即中介支付限时出售定金=卖方可能支付的违约金）。

在信义房屋，您可自由选择是否委托，绝不绑定权利和义务，充分尊重您的自主选择权，既不用 “小利”去迷惑您，也不用高额违约金去约束您。

5、可以通过中介公司代收房款吗？

答：请谨慎选择转付房款。

如发生中介公司或其职员携款潜逃的，房屋买卖流程将被迫中断，甚至可能产生诉讼，增加了卖方售屋的时间和经济成本。

信义房屋提醒您：如您需通过中介代收房款，请选择知名品牌、注册资本明显高于代收房款的直营体系中介公司。并要求中介公司及时通过收款情况。

信义房屋：我们是首批被允许开展存量房交易资金监管业务的中介服务机构，存量房交易资金监管业务操作流程简述下：

1）买卖双方签订资金监管协议

2）买方支付自有资金进监管账户

3）买方申请购房贷款

4）办理过户（抵押）登记（取得收件收据）

5）贷款行发放贷款至监管账户

6）领取产证

7）从监管账户中划付房款给卖方

上海信义房屋注册资金高达3000万美金（合人民币1.9亿元）。如买卖双方认为无需资金监管，但仍需中介公司转付房款的，信义房屋有专门的“上海信义房屋中介咨询有限公司客户交易结算资金”账户，无论买方是通过汇款还是现金形式将房款交至信义房屋，房款都会存入上述账户，该账户独立于公司自有资金账户，仅存放客户资金。信义绝不占用、挪用客户一分钱！