11月新房成交降温仍创近4年最高 中低价段房源供应超8成

11月新房成交降温仍创近4年 月均房价首破2.5万元/㎡

在政策调控收紧后，11月上海新房市场出现降温。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月本市新建商品住宅成交128.6万㎡，尽管环比下滑8.4%，但依然是2010年至今11月新房成交的值，同比涨幅高达31%。

由于“沪七条”在11月8日出台，11月的新房成交市场可以分为3个阶段。阶段，11月1日-11月7日，本市新房成交29.3万㎡，日均成交4.2万㎡；第二阶段，政策出台当天，11月8日本市新房成交9.2万㎡，为11月单日成交量的值，是11月其余29天日均成交量的2.2倍，楼市末班车效应显现；第三阶段，11月9日-11月30日，本市新房成交90.2万㎡，日均成交4.1万㎡，和政策出台前11月初基本持平。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，今年一二线城市房价普遍出现了较大幅度的上涨。11月上海加码楼市调控，通过进一步收紧限购限贷政策降温年末楼市、控制房价涨幅。“沪七条”推出后立即执行，并没有给市场预留缓冲时间，主要为了避免购房者恐慌性入市导致市场再次爆发。在目前宏观调控收紧的情况下，预计年末楼市整体趋于平稳。

从11月8日市场的末班车成交行情来看，高端房源表现尤为突出。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月8日，本市均价在5万元/㎡以上的高端房源成交1.2万㎡，是11月其余29天日均成交量的4.9倍，而2万元/㎡以下和3-5万元/㎡价格段房源成交量是其余29天日均成交量的1.8倍和1.9倍。其中，位于打浦桥板块某楼盘在11月8日一天就成交29套均价在5万元/㎡以上的高端住宅，成交面积达到0.7万㎡，占当天全市5万元/㎡以上的高端住宅整体成交量的57.6%。这个楼盘最终在11月共成交5万元高端住宅1.3万㎡，排名全市首位，占全市该价格段房源整体成交量的15.5%。

11月份高端房源整体成交火爆，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月本市5万元/㎡以上的高端房源共成交8.1万㎡，375套，均为年内的值。其中，14套为均价超过10万元/㎡的豪宅，同样创年内新高。从区域来看，11月豪宅市场几乎呈三足鼎立之势，陆家嘴滨江、不夜城、黄浦滨江分别成交5套、5套和3套。

受到高端房源成交火热的影响，11月本市新房成交均价达2.5万元/㎡，环比小幅上涨0.4%，同比上涨15%，2013年11月是2009年至今本市单月新房成交均价首次达到2.5万元/㎡。

11月新房供应面积创09年至今值 中低价段房源供应超8成

和成交行情类似，11月本市新房供应环比同样出现高位震荡。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月本市新建商品住宅的供应面积为133.3万㎡，环比下滑6.8%，同比上涨89.7%，11月本市新房供应面积创2009年至今的新高。

11月新房市场的供应节奏呈明显的高开低走。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月前10天本市供应新房68.4万㎡，11月后20天合计仅推出64.9万㎡。

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从供应的结构来看，11月高端房源的入市出现明显萎缩，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月本市报价在5万元/㎡以上的房源仅1楼盘入市，总计供应仅0.9万㎡，是近7个月的值，同环比分别大幅下滑82%和85.8%。而报价不足3万元/㎡的房源供应面积达107.8万㎡，占11月全部新房供应的80.9%，无论是供应面积还是供应占比都创年内的新高。

由于低价段房源主要集中在外环外区域，11月本市新房供应分布集中在外环以外区域。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月本市外环外新增新房供应110.2万㎡，占整体新房供应的82.7%，而内环内仅供应2.6万㎡，占整体新房供应面积的1.9%。浦东和嘉定成为全市供应排名前两位的区域，分别成交30.9万㎡和30.2万㎡，占全市新房供应的45.8%。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，“沪七条”出台后，开发商观望情绪加重，新房供应出现降温，尤其是高价段房源供应出现明显收紧。尽管此举可以通过影响成交结构来抑制房价快速上涨，但也会打破高端市场的供求平衡，造成供求紧张，未来随着高端房源集中入市，部分被抑制需求重新入市，有可能进一步刺激房价上涨。随着楼市调控的蔓延，年末新房供应有可能进一步走低，但12月历来是春节前开发商入市的重要时机，预计今年12月新房供应量虽然适度下滑，但依然有望达到年内均值。

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2009年至2012年，12月的新房供应全部超过当年年内均值，2011年12月本市新房供应97.8万㎡，较当年年内均值上涨10.1%，涨幅为4年值，而今年前11个月新房的月均供应量为97.9万㎡。

11月最后一周楼市供应回暖成交平稳 均价创近6周新高

11月最后一周楼市平稳收官。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周（11.25-12.1）本市成交新房27.7万㎡，环比小幅上涨1.4%，新房供应29.9万㎡，是之前一周成交量的2.3倍；新房成交均价达到2.6万元/㎡，环比上涨3.8%，创近6周的值。

上周均价在3万元/㎡以上的中高端房源成交9.1万㎡，占全市整体新房成交的29.8%，同样创近6周的值，是上周房价上涨的重要原因。值得注意的是，上周位于北蔡板块的某楼盘单周热销280套，合计成交3万㎡，均价为3.5万元/㎡，占上周全市整体新房成交的11%，占上周3-5万元/㎡价格段房源成交的41.4%，带动全市中高端房源成交。

今年北蔡板块新房市场供销两旺。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年前11个月北蔡板块新房供应和成交面积分别达到29.2万㎡和21.4万㎡，在还剩一个月的情况下，已经创2009年至今的值，较去年全年分别上涨172.2%和42.3%。供销两旺的情况下，北蔡板块房价出现明显上涨，2013年前11个月北蔡板块新房均价达3.5万元/㎡，同比大幅上涨32.4%，远高于全市整体新房房价上涨幅度6.6%。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，从近4年楼市供销节奏来看，11月往往有适度翘尾的行情出现，不过今年由于调控影响及金九银十的成色，弱化了楼市再度向上的空间。11月末最后一周成交平稳，供应也回归到正常水平，楼市进入到供需稳定释放的平稳阶段，稳定的供销节奏有望一直延续到年末。

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