九亭商办地块近底价出让 上调保证金比例或为市场降温

11月15日，旭辉以3.68亿元近底价夺得松江区九亭镇SJT00105单元10号A地块，溢价0.1%，成交楼板价3545元/㎡。

松江区九亭镇SJT00105单元10号A地块为商办、餐饮旅馆业用地。规划显示，该地块东至蒲汇支路，南至蒲汇路，西至10-02号地块，北至规划道路,总出让面积41467.1㎡，容积率为2.5，起拍价3.67亿元，折合起拍楼板价3540元/㎡。

今天出让的九亭镇SJT00105单元10号A地块属于九亭板块，九亭板块是松江区最邻近市中心的板块之一，受到大虹桥建设、轨交9号线等利好的影响，九亭板块价值逐步受到市场认可。以商办产品为例，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今（11月14日），九亭板块商办产品的成交均价为1.7万元/㎡，在松江7个板块中位列次席。值得注意的是，九亭板块商办地块供应出现紧缺，2013年至今九亭板块没有商办产品入市，受到供应影响，2013年至今九亭板块仅成交商办产品1.7万㎡，为近5年的新低，甚至不足去年同期商办产品成交量的一半，而今年板块内新房市场成交量较去年同期已经上涨了38.6%，成交量也是近3年的新高。

九亭镇SJT00105单元10号A地块的出让将增加板块内商办产品的供应量，而较低的楼板价为未来盈利提供了一定的空间。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，松江区九亭镇SJT00105单元106号A地块的成交楼板价仅位列2013年至今松江区所有出让的10幅商办地块中的第6位。九亭镇SJT00105单元10号A地块紧邻九亭地铁站，交通便捷，但周边生活氛围不如九亭镇南部区域，商业气氛还需要时间培养，或许对开发商拿地造成了一定影响。

值得注意的是，松江区九亭镇SJT00105单元10号A地块的全额竞买保证金为1.84亿元，占该地块起拍总价的50%，这也是今年10月至今本市出让的第4幅保证金占比高达50%的经营性地块，占10月至今全部出让经营性地块的13.3%。

在出让价格方面，此前3幅上调保证金比例的地块全部以底价成交，今天松江区九亭镇SJT00105单元10号A地块也接近底价出让，而同期全市出让的其他经营性用地中多达8成的地块为溢价成交。

21世纪不动产上海区域市场分析师罗寅申表示，上调地块的保证金比例一定程度上抬高了竞拍的门槛，对竞拍人的资金链提出更高的要求。今年本市土地市场持续火热，近期土地出让过程中，在出让方式、出让细节上都出现了一些新意和微调，一方面为了让土地市场适度降温，另一方面也可能是未来土地市场调控的新趋势。

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