签购房合同 当心被“绑架”

确认商品房核心要件

买房过程中的最重要一环，一纸购房合同往往成为规定买卖双方权益的重要法律依据。据了解，购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种，两者的区别在于预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用。而商品房出售合同则适用于商品房现居销售。“一般来讲，现在签的预售合同，交房时就不再签出售合同，可以直接办理过户手续。”具有多年房产销售经验的李经理介绍，在目前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。其中最常见的是价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷。

据李经理介绍，拥有合法的土地使用权是开发商进行房地产开发和预售的前提条件。“因此为了避免不必要的合同纠纷，购房者在签订购房合同时，一定要明确合同的内容，特别是明确商品房核心要件。”因此签订合同前要验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋合法性。而其次便是要明确与住房有关的容积率、绿化率等。“特别是预售商品房的面积，商品房以建筑面积计算房款，而建筑面积则由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。”

违约责任签订要对等

对此律师表示：“在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并明确是建筑面积、使用面积还是其他的面积，像是以建筑面积计价还要标明使用率。以避免后期交房因房屋面积问题出现不必要的纠纷。”“在签订合同前还值得注意的是，一定要明确违约责任的约定是否对等，如果不对等的话最终吃亏的是消费者 。在签订商品房预售合同时，一些开发商或代理商往往会列出许多有关买方违约责任的条款，以避开卖方违约责任的约定。”

有的虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定显失公平和对等。“像是卖方交房的，为了避免纠纷产生，购房者在合同条款中对交付使用的条件明确约定，同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。购房者在签订合同的过程中如能这样约定，无论出卖人交房或交付未经验收的房屋均应承担违约责任。”双补充条款易藏漏洞

在签订《商品房买卖合同》时，不少购房者反映，有些开发商往往会要求购房者再签一份补充协议。而该补充协议通常是事先打印好的格式合同。“仔细看的话补充协议中一些内容与主合同是相违背的，一些条款也是开发商强行约定的。像是"开发商已充分告知消费者，双方再次确认不存在不平等条款""购买房屋面积出现任何变化的，房价均不作调整""交房时就房屋的户型、大小、朝向等任何问题，消费者均不得提出异议"等内容，都是尽限度地规避卖方责任。”

律师提醒购房者 ，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议。如果补充协议中有明显免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容格式条款的，应当认定为无效条款。但同时，补充协议一旦签署也就具有了法律效力，因此消费者在签订合同时一定要仔细研读，如果有异议则不予接受，尽量将购房风险降到。

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