拍卖行淘房 比周边同类房产价格低20-30%

近年来，随着购房渠道多样化，参加司法委托房地产拍卖会，开始成为买家们关注的又一购房途径。目前越来越多的买家青睐拍卖房，价格是其吸引眼球的优势。业界人士认为，以目前的行情看，拍卖房的市场行情通常要比周边同类商品产品的价格低20-30%，有时甚至可以达到40%。

目前相关拍卖公司进行拍卖的房产，主要是法院委托的拍卖房。随着住宅销售市场与拍卖市场日渐成熟，购房者若想参加竞拍买房，又要规避竞买风险，可得掌握一点“捡漏”的学问。

普通住宅拍卖成交率达80%

上周，上海国际商品拍卖有限公司的一场房地产专场拍卖热闹非凡：开场仅10多，三套静安区西苏州路和中山北路的房就分别以250万元、267万元和392万元被买家拍走，另三套起拍价分别为4811万元、4000万元和963万元、位于徐汇区和浦东新区的大体量豪宅则流拍。

国拍公司工作人员告诉记者，这次成交的三套普通住宅的地段、面积和单价都比较符合买家们的预期，因此一开拍基本就迅速成交，其拍卖价均低于和略低于市场价。而另外三套豪宅则因为起价高于买家的预期价而流拍，估计在8月20日左右会再次拍卖。

粗略统计显示，一般情况下，上海每年住宅拍卖约有三十多场，而其中属普通住宅拍。如果一拍不成，便会进入二拍和三拍，一般到三拍竞价时都能最后成交，成交率达70-80%。值得提醒的是，拍卖房通常比周边同类产品价格低20-30%。此外，拍卖房的价格存在很大的个体差异，即便是同一个小区的同类产品，其拍卖房价格也会存在一定的差异性。因此，很难用统一的标准去衡量。

据介绍，年初陆家嘴板块菊园(小区网论坛)小区曾上市一套拍卖房，根据房屋的面积、户型、装修等情况的估价，至少在620万元，而拍卖价格仅在450万元，比市场价格低了27%左右。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰分析，与以往相比，现在拍卖房主要呈现了以下三点特质与不同：一是多渠道、快速消化的销售方式。这里所指的并不是因为拍卖房价格低而卖得快。而是指拍卖房从法院承接业务后，为了体现自己的业务能力，采取与中介合作等方式去快速消化拍卖房。二是产品多样化，中高端住宅产品成为趋势。以往的拍卖房更多以商业和大金额的住宅产品为主，如今一些中高端的住宅产品逐渐成为新的趋势。三是隐形成本加码。有时想要获取性价比高的拍卖房消息，往往需要靠所谓的“关系”，随着代理的层级增加，隐形成本也就相应提升。

以2011年的房价“捡漏接盘”

在目前的市场环境下，如果能以2011年的房价买到自己中意的房源，看起来似乎确实捡了大便宜。“我真心感谢钢贸行业的波动，能抓住这样的机遇确实是一种幸运。”购房者马先生告诉记者，今年4月，他从一次房产拍卖中“捡”到一套大柏树板块的房子，这套房子的原房东因炒钢材亏损而将房子进行抵押拍卖。“当时这套房子的拍卖底价只有200万元左右，最后只加了不到10万元就归我了。”马先生告诉记者，按照拍卖到手的价格看，他买这套房子的价格只略高于2011年初的价格。

马先生坦言，能以这样低廉的价格“捡漏”，一方面是自己对大柏树板块的楼市比较了解，此前也做了不少实地考察。“看了几套房，发现业主多数是从事钢贸生意的，由于从去年开始钢贸行业资金链断裂的消息甚嚣尘上，于是我突发奇想，开始关注该区域的房屋拍卖情况。”功夫不负有心人，最终马先生意外地拍到了自己合意的房源。对此，业内人士分析认为，若该房源没有任何潜在问题和纠纷的话，像马先生遇到的情况属于“额骨头碰到天花板”。“一般情况下拍卖房的起拍价确实会底于市场价，但经过几轮竞价后，最终成交价不会比市场价便宜很多，一些优质拍卖房甚至可能以高于市场价拍出。”此外，由于拍卖房对购房者购房资格和付款要求很严苛，只有像马先生这样有备而来才能满载而归。

拍套称心房不是一件容易事

在拍卖房中，最成功的莫过于淘到既低于市场行情价又没有“麻烦”的房子。但这并不是人人可以这么幸运，例如有中介曾经遇到这么一个案例，房东林先生既向自己的朋友抵押了房子、没有做登记手续，也向银行抵押了房子，并作了登记手续。后来林先生没钱还债，他答应将房子出租给朋友5年作为清偿债务，并签订了房屋租赁合同。但由于到期没钱给银行，银行便拍卖了该房产。后买家王先生接盘，等到所有手续办妥后，才发现房子内住着林先生的朋友一家。根据我国《物权法》和《合同法》规定，尽管物权优于债权，但买卖不破租赁。因此，尽管王先生已经获得该房屋产权，但要入住该房屋则需要费一番周折。

因此，拍到一套称心的房子并不是一件容易的事情，拍卖房往往自身存在一些问题，例如：1、存在巨额代理费。2、存在多重抵押，交易比较复杂。3、存在“清场”的问题。

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拍房需要注意什么？

房产竞买关键词：

起拍价：是拍卖师报出的口价，如有人应价而无人加价，拍卖师不落槌，代表该项拍品的价位未到委托方确定的保留价，则不能成交。

底价（保留价）：是委托方确定的成交价。

加价幅度：如以每平方米单价加价，一般每平方米加价20-50元不等。若以总价加价，则根据标的物总价，视情形由拍卖师现场决定。

参加竞买者办理登记时，需提供以下文件与证件：个人身份证（境外人士提供护照）；企事业单位营业执照复印件（加盖公章）、法人身份证及委托书、被委托人身份证。

保证金交付：因拍卖的特殊性，保证金须在拍卖会开始前交付，方能取得竞买资格。现金、支票、汇票、本票均可，但定期或活期存折不行。

根据拍卖房所存在的风险，购房者在交易过程中需要注意以下几点：

一、需要清楚的知道手续费是多少，因为往往在交易这类房源中，普通购房者对除房价之外的支出并不是很关注，而这些费用也是成本的一部分。

二、这类房源中一般都会涉及多重抵押，甚至有些抵押未作“登记”，因此上手比较复杂。有时买家即便是付清全款，要拿到房子也要克服一些困难。因此，要对该房屋调查清楚，除了要知道登记过的债务之外，还要知道没有登记的债务有哪些。

三、要注意该类房屋是否还有“人”或“户”在内，不然“清场”是个非常棘手的问题。

由于买房是一笔数额巨大的交易，因此，如何才能减少与规避竞买风险，是很多竞买者关心的问题。虽然目前有关机构在拍卖服务中，通过与银行合作，开办了按揭付款等项目，以使更多竞买者得以受惠。但就竞买者自身而言，也应当提高风险防范意识，保障自身利益。根据业内人士的建议，购房者购买“拍卖房产”，特别要注意以下几点：

首先，房产拍卖会举办前期，大多是由拍卖机构在媒体上做公告。许多买家往往会因为没有及时看到信息而错失良机，因此平时要多加留意。

其次，不管能否看到房子，竞买者在竞价前，应尽量到相关机构查询有关的拍卖资料，记录好拍卖委托书、评估报告、电脑记录等内容。

此外，竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位进行比较了解。根据自身经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值。因为有的竞买者自我控制力不强，容易冲动。等到不知不觉中，拍卖价已经超出市场价格，悔之晚矣。一旦悔约，所交保证金就将被罚掉。

再者，想做房产拍卖的买房者，应当具备一定的资金实力。因为，被拍房产一般要求一次性付款。若有特殊情况无法一次全部付清，一定要事先与拍卖机构协商，以免日后产生麻烦。另外，在拍卖现场竞价时，要考虑到支付的因素。比如竞拍成功后，需交纳房子成交额的5%给拍卖机构做。

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