宋会雍:房产税力度在意料之内 单一面积标准或加重中心区负担

从1月26日的中央“新国八条”到1月27日的上海“房产税”，政府在这两天的时间里连续出政策，让上海二手房市场“风雨飘摇”。那么，在中央和地方政策的双重夹击下，会对上海二手房市场造成怎样的影响呢？如此高密度高强度的政策真的对上海二手房市场又真的是一剂良药吗？对此，房天下二手房特意连线上海中原研究咨询部总监宋会雍。

》》》上海1月28日起开征房产税 适用税率暂定为0.6%

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他表示，1月27日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》出炉，核心条款如60平方米起征点，0.6%的基准税率，跟此前业内预期相差不多。也基本印证了早期关于上海版房产税的出台将“一步步来”的传闻，即先向小部分人群征收，再逐步扩大征收人群；税率也是慢慢调高，不会‘一步到位’。先出台一个温和的版本，观察市场的反应，如果效果未达到，再逐步调高力度。

虽然房产税是万众瞩目，但宋总认为在实际内容上并没有太多出乎意料的地方。因此市场反应并不会太过激烈，焦点可能会偏重于具体的出台时点。应该说，“国八条”是着眼于楼市调控，在节奏上不存在给“房产税”试点让路的理由。相反，紧随“国八条”出台，可以化解掉一部分公众聚焦于房产税的关注压力。

就具体条文来说，房产税的征收对象跟严厉版的“限购令”有很大的叠加之处。“本市居民家庭新购且属于第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”中，本市居民的第二套以上购房实际上已被限购令拦阻，非本市居民首套以外的新购房屋也会被限购令制约。这种叠加很大程度上使得房产税的效力限于方寸之间。

房产税的计税依据为应税住房的房地产市场价格，评估值按规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。进行周期性重估在很大程度上决定了一套房子市价的评估方式不会是单独评定，而是划片区批量处理。这种先期试点将给后来房产税延伸到存量房上，提供必要的技术积累。

《细则》里面的适用税率暂时来说是一般的房子为0.4%，超过上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率为0.6%。也就是说面积越大、单价越贵的房子会被征得越多。豪宅产品作为一贯的价格高低和楼市风向标，之后将感受到最直接深切的政策抑制，无论一手还是二手，交投与价格短期内都难免出现激烈震荡。此外，之所以将适用税率确定在0.6%而不是0.4%，其中暗含了这个0.4%更具暂时性的意思。

他同时认为税收减免部分体现了很多人性化元素。如住房在新购一年后售出，会返还房产税。关于“子女成年后首次新购性住房免征”的规定，将化解很多子女因与父母一同捆绑在老产证情况下的“被动征税”。对持有居住证3年期限的规定以及相应的退税说明，也给予了“新上海人”更多的城市尊重。

不管是“国八条”还是房产税，落地都更为迅疾，基本上没有留给市场喘息冲刺“末班车”的机会。反映了管理层对调控紧迫性的要求更高，此外有意化解市场对政策的猜测追逐，消除市场意识下的波动因素。

从市场结果来看，房产税的出台会加重了以“国八条”为主体的第三轮调控的力度。因为本轮调控所设计的层面更广，力度更深，市场消化观望在所难免。但因为春节假期的过渡缓冲，会让节后市场的理性回升来得更“自然”一些。

按照人均60平方米的征收起点，会给改善型置业需求带来诸多影响，具体改善的尺度和必要性都需要重新衡量。而且由于信贷方面对改善需求的支持减弱，“以小换大”的置换购房现象会增多，加快中低端房屋向市场下游的转移。此外，在房产税和限购令的双重夹击之下，市场交易流量也会因改善需求波动的出现小幅震荡，这部分支付能力旺盛的客群退缩也会给房价带来较大的下行压力。

值得注意的是，房产税征收仍然采用了单一的面积指标来核定，客观上会鼓励购房者选择面积更小但工作生活便利度更高的房源。这样一来，会将目标在外围的改善置业力量积压进中心城区，推高中心区中小户型房源价格。

他最后表示，“初始版房产税”设定了比较温和的起始点，客观上给了市场很宽松的调整过渡期。炒家可以很从容的完成转身，而自住者仍会在居住需求的迫切压力下继续给房价提供支撑，市场交投总流量和交易价格都有望实现平和过渡。从房价稳定与市场可控的调控目标来看，加上“国八条”也刚刚出台，房产税后续“一步步来”的步伐并不会太快。