上海首推租赁住房"只租不售" 租售并举成趋势

人民网上海7月5日电（徐倩）“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏，这也意味着上海租赁市场迎来新的格局。

昨日晚间，上海规土局网站发布了2幅位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块公告，地块的土地用途都标注为“租赁住房”。人民网记者注意到，这是上海公开土地市场上未曾出现过的新土地用途，公告要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。今年以来，政府有关租赁市场建设的会议开了不少，说明租赁市场重视程度相当高，出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。”

“此前，北京也出现过全部持有的住宅地块。不同的是，北京是到了限定价格后比拼自持比例，结果开发商自己选择全部持有，而上海直接规定必须持有，显然这次上海又走在前列。”卢文曦补充道。

目标租户为“高端人才”

公告显示，本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。

根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。

这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》，其称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。同样地，嘉定作为新兴人才的聚居地，也承载着产业创新和转移的使命。

除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。

此外，在卢文曦看来，租售并举是趋势，但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。

租售并举渐成趋势

在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。根据“十三五规划”相关工作部署，我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供需结构，更好地保障“居者有其屋”。

对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。

鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将“发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。

在此背景下，北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得了全部自持的住宅地块。随后，部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。

卢文曦认为，此次上海是在出让文件中直接规定必须持有，这个做法尚属于首次，也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。