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立法参与者:住宅用地到期是否收费为何未做规定

房天下上海二手房网 2016-04-22 10:36:00  来源:新京报 |
[提要]近,公众对与土地管理相关的政策法规展开了探讨。各界的争论主要围绕着《物权法》149条,其中规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这一法律条文没有交代自动续期意味着什么,也没有解释土地续期是否需要交纳费用,此处“留白”,被公众猜测解读。

近日,温州部分到期住宅土地使用权续期需花费几十万元的事件,争议不断。面对有人提出的续期不应收费的说法,温州市国土局的相关工作人员4月20日在接受媒体采访时表示“不可能”,并声称“此举会造成国有资产的流失”。此话再次引起网上关注,也引发公众对与土地管理相关的政策法规的探讨。

各界的争论主要围绕着《物权法》149条,其中规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这一法律条文没有交代自动续期意味着什么,也没有解释土地续期是否需要交纳费用,此处“留白”,被公众猜测解读。

2007年3月16日,十届全国人大五次会议通过《物权法》,同年10月1日起施行。《物权法》起草之初的立法背景和用意到底是什么?4月21日,新京报记者采访《物权法》的立法参与者,详解在此前的起草过程中第149条确立的来龙去脉。

1

土地权自动续期是何用意?

为简化程序,让百姓不用排队办续期手续

《物权法》第149条提到的“住宅建设用地用权期间届满的,自动续期。”其中的“自动续期”,在立法之时是什么立意?

全国人大常委会法工委民法室巡视员扈纪华告诉新京报记者,2005年,在对《物权法》进行起草的时候,法律委员会在向全国人大常委会汇报时,有相关领导对于土地使用权到期后的续期申请人提出了疑问,“一栋多户居住,建设用地使用权期限届满,是由住户个人申请续期,还是业主委员会统一续期,意见不一致时怎么办?这需要明确。”

全国人大常委会法工委原民法室主任姚红回忆,当时还有人提出,建筑物的土地使用权涉及到千千万万老百姓的利益,“如果到期以后大家都去续期,排队都排不过来,应该想一个更方便老百姓的办法。”所以,后来149条就规定了“自动续期”,意图就是,不用老百姓都排队去办续期手续了。

2

是否收费为何未做规定?

是否收费、收多少,立法者意见不一致

温州的部分住宅土地使用权到期事件之所以备受关注,主要的原因之一,就是有媒体曾报道,续期要收取高昂的费用。到底收不收费,收多少,对此,《物权法》之中却没有写明。

扈纪华说,2005年9月26日,时任全国人大常委会委员长,专门听取了参与立法的部门对于《物权法》有关问题的汇报,其中就包括建设用地使用权续期如何收费的问题。“当时就有人提出意见,认为业主买房时,已经支付了土地出让金,续期后就不应再交费;还有人认为,续期应交少量的土地使用费。也有另一种观点,认为续期后的土地使用费和期限可根据形势的发展,到时再由国家另行规定。”

中国社会科学院学部委员梁慧星曾撰文回顾了《物权法》制定过程中,关于续期收费问题的讨论过程。他提到,《物权法》草案的三次审议之后,曾面向社会各界征求意见,“有人认为,住户买房已经支付了土地出让金,续期后不应再交费。有人认为,续期的应交少量的使用费。”法律委员会研究认为:“建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业。”据此,第四次审议稿之中,这一条修改为:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”

“虽然不同意见有很多,但大家的初衷是统一的,归纳起来,就是建设用地要区分住宅和非住宅,要千家万户的老百姓统一去续期不可能,公共利益的建筑应当对居民住宅网开一面,而且要不要收费这个问题也应另当别论。”扈纪华说。

姚红也提到,“既然自动续期了,那么续期需不需要交钱?这个问题比较复杂。”她说,当时有些观点是,收费的问题,应该随着经济发展情况来确定,而且当时距离使用权到期的时间还很长,所以就把这个问题留下了。

3

续期若收费该收多少钱?

全国人大法律委员会提出根据实际情况慎重决定

《物权法》草案第四次审议稿,既然已提到了支付土地使用费的问题,当时参与立法的学者们,在费用的计算方面,是怎么讨论的?为何后出台的条文内容发生了变更?

“关于怎么收费的问题,各种意见都有,有人认为,不应该收,也有人认为该收工本费,或者即使收也应该少收。”扈纪华告诉新京报记者,当时,法律委员会在讨论时,有人提出疑问,续期是交10块钱的工本费,还是要交多少钱呢?同时还有人提出,假设一栋房是单位分的福利房,3万元买下来,70年以后,该交多少钱续期呢?是要高于3万吗?或者是只交10块钱的工本费?“但当时在讨论时,大家就没有说过到底要交多少,更没有想过要交几十万元巨款。”

扈纪华说,2006年10月27日,在向全国人大常委会提交第六次审议稿的时候,常委会组成人员认为,对于收费问题,一是大家意见不一致,二是《房地产管理法》明确规定无论住宅还是非住宅都要提前一年申请,之后再交费,这与《物权法》的规定也不一致,另外,国家政策对此还需要进一步考虑。在这样的情况下,匆忙做出收费相关的规定,比较欠妥,所以没有再做进一步的规定。

梁慧星也提到,法律委员会向全国人大常委会作出的《关于物权法(草案)修改情况的汇报》中显示,常委会组成人员对自动续期的规定,普遍表示赞成。同时,有的委员提出,续期付费是否合适,建议进一步研究。全国人大法律委员会研究认为,续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不作规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。因此,建议删去这一条中关于土地使用费的规定。

4

70年使用权年限可否延长?

曾有人提出延长或取消年限规定

1990年5月19日,国务院颁布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,规定居住用地出让年限高为70年。70年土地使用期限,到底从何而来?

北京航空航天大学法学院教授刘保玉分析,当年做出如此规定,除了考虑到当年统计的中国人的平均寿命为70岁左右,还考虑到房屋的寿命,按照我国的建筑规范要求,普通民宅的寿命大概是50年到70年,“所以过了70年,房屋建筑依然完好,并且还可以住上几十年的情况,几乎是不存在的。”

刘保玉说,如果房屋质量比较好、又维护得好,也没发生任何灾害,寿命也可能再延长几年,但是只能算是残值了,“那时候只可能发生的是拆迁和继承。”

扈纪华说,当初在起草《物权法》时,在用地期限方面,也有法律委员会的人提出,现行住宅用地使用权期限太短,建议延长为100年或者150年。有的则建议取消使用年限的规定。但是考虑到其他土地管理政策法规,以及《物权法》的主旨,用地期限方面,就没有写入。

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