上海重拾“7090政策” 释放啥信号？

在三四线城市和部分二线城市忙着去库存的同时，一线城市却开始加码应对供不应求的局面。上海就被曝近发布通知，要求优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例。这被认为是一线城市房地产市场的供给侧改革，对楼市的走向具有信号意义。

楼市供给侧改革：上海中小户型占比提至七成

根据报道，上海所发通知的具体要求是，对于中小套型住房的供应比例，中心城区要不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域，提高到70%。某业内人士把这个做法视为楼市的供给侧改革，认为这对一线城市是势在必行的。

胡景辉：从房地产的供给侧改革来讲，我觉得主要就是让套型面积更符合市场的实际需求。现在来看，上海土地资源比较稀缺，房屋的单价也比较高，合理控制一下户型面积是非常有必要的。我觉得这个应该是整个房地产市场未来供给侧改革的一个信号。

杨红旭：就目前而言，上海市区的纯商品住宅90平米以下的房型一般占到30%左右。90平米以上，甚至是140平米以上的中大户型比例已经占据主导，郊区中小户型占比会高一些。

房价上涨过快一线城市有跟进可能

从面积上看，中小户型的占比就更低了。根据上海中原研究咨询部的数据，目前上海外环线内的中小型住房面积比重只有5.5%，外环线外的比重为16.9%。据了解，其它一线城市的情况跟上海大同小异。杨红旭预计，不排除这些城市效仿上海的可能。

杨红旭：因为超大城市需求的矛盾基本上都比较类似，房价高涨之后，刚需无法被满足，户型大了之后，也会抬高总价。现在政府的目标很清楚，就是要优先满足自住需求，尤其是刚需，所以我认为其它三个城市也会适当调整。

与二三四线城市相比，一线城市房价一直比较坚挺。尤其是深圳，楼市价格节节攀升，去年的涨幅超过三成。上海也出现了“跟风”深圳的苗头，媒体报道，上海一个楼盘近推出352套总价上千万的新房,一天内就被抢光；有的二手房，房东一天跳价三次，几近疯狂。因此，在抑制房价过快上涨方面，上海的新政被寄予厚望。

楼市供给侧改革不能光靠调整户型结构

然而值得注意的是，十年前出台的“国六条”也曾明确规定：新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。这个政策被称为“7090政策”，直到去年三月才被悄然废除。也就是说，上海是重新拾起了过去的调控政策。中原地产首席分析师张大伟指出，楼市供给侧改革光靠调整户型结构还不够。

张大伟：单独增加某种套型，不能改变价格，因为毕竟房价上涨的预期是多种环境造成的。如果说只有这么一个孤立的政策，而不大量增加土地供给的话，有能还会出现一些规避的办法，比如说两套房打通做成一套，或者面积加成等等。

事实上，一线城市近几年的商品房户型一直有增大的趋势。以北京为例，不仅价格高企，从户型面积来看，截止到去年11月，三居室以上的比例已经超过六成，达到历史高。杨红旭认为，新建住宅的豪宅化跟地价走高有直接关系。因为土地供给跟不上，开发商抢拍土地推涨地价，高价拿地之后，只有“豪宅化”才能保证利润。在胡景辉看来，这个过程也加剧了地方政府的“土地财政”意识，他认为，只有放弃土地财政，楼市供给侧改革才能落到实处。

胡景辉：对于房地产供给侧改革，一方面供应结构、产品结构和价格结构是一定要调整的。另外一方面，根上还是要解决“土地财政”问题。这样的话，政府在有效使用土地、合理引导城市规划、改善产品结构上，才能真正让政策意图得以实现。